マンションの重要ポイントは管理体制と修繕計画

マンションの重要ポイントは管理体制と修繕計画

マンション購入の際には、価格や間取りを中心に見ますよね。しかし、将来の価値に差がつく重要なポイントは、管理体制と長期修繕計画です。

マンションの場合、一つの建物を複数の所有者で共有するため、エレベーターやエントランスなどは共有財産となり、掃除や修理をする管理会社が重要になります。

マンション管理は、エレベーターや給排水設備の保守・点検、駐車場やゴミ置き場などの付属設備の管理、消防設備の点検、植栽のメンテナンスなど、業務範囲は広範囲に及びます。

これらがきちんと行われているかどうかで、10年20年後も住みやすく、美観が保たれたマンションなのかどうかが変わってきます。

管理人の勤務形態が物件の規模に合ったものかどうか、常駐なのか、通勤なのか、巡回なのかはチェックしておきましょう。

新築マンションでも、管理体制はパンフレットや営業マンに確認してみましょう。

委託度合いで負担が異なる

マンション管理には、自主管理・一部委託管理・一括委託管理の3種類があります。

自主管理は、区分所有者が自ら掃除やメンテナンスを行うので、管理費は安く済みますが、役員の負担が重く、住民トラブルが起こりやすくなります。

一括委託管理でも、管理人が常駐・通勤・巡回なのかによって異なります。常駐は、すばやい対応が可能ですが、その分、管理費は高くなります。

管理会社の仕事は適正?

安心できる管理会社の基準の一つとして、国土交通省の管理業者登録簿に登録されているか、確認することができます。また、登録されているから絶対大丈夫!登録されていないからダメ!というわけではありません。

実際の業務内容もチェックしてみましょう。

  1. 緊急時に24時間対応してくれるか
  2. 管理費などの出納、会計報告が適切に行われているか
  3. 管理委託費について合理的な説明ができるか
  4. 委託業務の内容について、作業基準が明確に定められているか
  5. 建物の設備、施設の保守・点検・修理の専門的な能力を持っているか
  6. マンションに合った修繕計画がなされているか

長期修繕計画をチェック

最近のマンションは、長期修繕計画が作成されているのが一般的になりました。
長期修繕計画には、修繕の部位と内容、実施時期、大まかな工事予算などが記載されています。

一通りの修繕がされるには、30年程度かかりますので、約30年分の計画が必要になります。

また、修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて徴収金が決められていますが、必ずしも、毎月の積立金だけで工事費が足りるとは限りません。

先々で修繕費用を借り入れたり、各住戸から数十万単位で、一時金を徴収するような計画があることもあります。将来の値上げや借り入れの有無なども確認しましょう。

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