【物権種類別】不動産を売却するときのポイント

不動産を売却するといっても、マンションや戸建てなど、物件の種類によって注意するポイントは異なります。

スムーズに成約させるためにも、主な物件の種類ごとにポイントを押さえておきましょう。

中古マンション

中古マンションは、価格が手頃で建物に大きな欠陥が表れにくいなど、戸建て住宅よりも買いやすい印象を持っている人が多くいます。

マンションを購入する人の中には、階下への騒音を気にしたくないからと、下層階を好む人もいますので、下層階=安いということはありません。

新規分譲とは異なり、部屋の状態が良ければ、下層階でも高く売れることがあります。

また、売買の際には、総会議事録などで、マンション全体の状態についても知っておく必要があります。できれば直近の総会議事録を不動産業者に渡しておくと安心です。

タワーマンション

タワーマンションは、価格が高額になる傾向があります。

不動産会社からすると、高額な取引ほど手数料収入が増えるため、媒介契約を取り付けようとします。中には、手数料の値引きをしてくれるという業者もありますが、その分、他の名目で手数料を取られることもありますので、注意しましょう。

タワーマンションには、投資用不動産としてのニーズもありますし、共用施設が充実していたり、部屋からの眺望などは積極的にアピールしましょう。

高層階では、北向きでも十分な採光が得られることが多く、南向きは直射日光が強すぎることもあります。プレミアム住戸は安売りしないで勝負しましょう。

また、データの偽装問題などで不安に思う方もいますので、調査結果などの信用材料となるものは、不動産会社に提出しておきましょう。

戸建て

戸建て住宅は、庭がある、駐車場代がかからない、管理費・修繕積立金が不要などという面で魅力を感じる人が多い物件です。

戸建て住宅は、物件ごとの個別性が高く、不動産仲介会社の調査能力の違いが、大きく影響しますので、できるだけ経験豊富な担当者についてもらうことをオススメします。

また、将来の住宅の維持管理費が高額になるというイメージがありますので、建物調査の実績と保証制度がある会社に依頼すると、売却価格と成約率の向上が見込めます。

建物取得時の設計図や構造計画書は、購入者の安心材料になりますので、準備しておきましょう。住宅メーカーの建物保証は、新たな購入者に引き継ぎができることもあります。

土地

土地を購入する人の多くは、建物を建てて住むためです。販売用の図面に、土地面積に応じた家屋の参考間取りなどを掲載すると、建築可能な建物の大きさがわかり、購入を検討しやすくなります。

他にも、売地に販売看板を設置してくれたり、住宅展示場へ土地の資料を持ち込んで案内してくれるなど、販売活動に力を入れてくれる不動産会社を選びましょう。

また、塀や配管など、隣接地とのトラブルになりそうなことがないかなど、買い手が困らないための対策を整えておくことも大切です。

相続物件

相続には、複数の相続人が関わることが多く、故人が残した不動産の扱いについても、相続人全員の意見統一が必須です。

相続した不動産を売却し、売却代金を相続人の間で分配する換価分割は、お金で明確に分割できるので、トラブルになるリスクも少なくなります。

また、売却経費概算の際に必要になりますので、故人が不動産を購入した当時の売買契約書を探しておいて下さい。

良い条件の購入希望者がいても、相続人の意見がそろっていないと、売却機会を逃してしまう恐れがありますので、いくらまでなら売却してもいいのか、あらかじめ話し合っておきましょう。

そして、相続で取得した不動産を売却する際に、相続手続きのついでに、弁護士や司法書士、税理士などに相談する人が多くいます。

長い付き合いがあるなど、信頼できる先生かもしれませんが、その方が紹介する不動産業者も信頼できるとは限りません。

実際に、士業の先生などからの紹介で、売手の知識不足をいいことに、不動産業者に都合のいいように売却させられてしまうケースが多くあります。売却を検討する際には、複数の不動産業者に相談してみて下さい。

売却が難しそうな物件

こんな物件は売れないのでは?と思うような物件でも、売却できる可能性はあります。勧められるがままに、安い買い取り業者に売却する前に、まずは一般市場で売却してみましょう。

違反建築

違反建築とは、建築基準法をはじめ、法令や条件を満たしていない不動産です。

違反建築は、金融機関の融資がつきにくいですが、ある程度の違反建築なら住宅ローンが使える金融機関もありますので、多少評価は下がりますが、売ることは可能です。

ただし、違反度合いが高い場合は、建物を取り壊して、更地として売却したほうがいいケースもあります。

違反建築物件は、将来、行政からの是正命令が出る可能性もありますので、リスクなども正直に購入希望者に説明しましょう。

既存不適格建築物

以前は高い建物を建てられたのに、地域の規定が変わって高い建物が建てられなくなった場合に、その地域にある高い建物が既存不適格建築物になります。

違反建築と似ていますが、不可抗力によるという点で異なります。また、既存不適格建築物の場合は、住宅ローンも問題なく利用できるケースがほとんどです。

再建築不可

敷地が建築基準法上の道路に接していない場合などは、その敷地に家を建てることができません。しかし、交通、安全、防火、衛生上、支障がなく、特定行政庁が許可した場合には、建物を建てることができます。

また、建物を建てることができない場合、隣接する土地の所有者に購入してもらったり、隣地を売却してもらうなど、相談してみましょう。

再建築できない場合でもリフォームすることは可能です。

事故物件

事故物件とは、自殺や殺人など、人が亡くなる事件や、火災、犯罪などの事件があった不動産のことです。これらの物件の評価が下がるのは、心理的嫌悪感で、物件自体の価値がなくなるわけではありません。

リフォームしてから売ったり、大幅な値引き、戸建て住宅なら更地にしてから売るなど、売却方法はいろいろあります。

ただし、事故物件を売る場合は、その旨を購入希望者に告知する義務があります。自然死の場合は、不動産評価にはほとんど影響ありませんが、告知義務は生じます。

告知義務を怠って売却すると、事実が分かったときに、多額の賠償金を請求されることがありますので、何十年も前の出来事でも、知っていることは不動産会社に話をしておきましょう。

安心の不動産売却はミライアス

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