マイホームを売却する時に必要な手続きとは?

不動産という高額資産を売買する際に、何の知識もないまま不動産会社に委ねてもいいのでしょうか。すべてを学ぶ必要はありませんが、簡単に騙されてしまわないよう、最低限の基礎知識は知っておく必要があります。

不動産を売却する場合、全体的な流れを把握しておくだけでも、いろいろなことが主体的に考えられるようになるので、騙されるリスクも少なくなります。

自分で情報を調べていると、知識が増えるだけでなく、売却のイメージがわいて、楽しくなってきますよ。まずは、売却の手順を理解しましょう。

不動産の相場を調べる

売却を検討し始めたら、不動産売却のサイトで、よく似た物件の売り出し価格や成約価格を調べます。

相場のチェックポイント

  • 近隣の地域
  • マンション、戸建て、土地の別
  • 築年数
  • 木造、鉄筋コンクリートなど構造の種別
  • 床面積

レインズ・マーケット・インフォメーションhttp://www.contract.reins.or.jp/

不動産会社数社に簡易査定を依頼する

ます、自分の不動産が、いくらくらいで売れるのかを見てもらいましょう。

不動産会社による査定は、無料で受けられます。1社だけだと、査定価格が高いのか安いのかがわかりませんので、3~5社の査定結果を参考に判断しましょう。

その際には、ネットで申し込みできる一括査定がオススメです。簡易査定では、物件の住所や築年数、面積、間取りなどを伝えます。

不動産売却ならミライアス

訪問査定を依頼する

簡易査定を依頼した会社の中から、2~3社に訪問査定(詳細査定)を依頼します。物件の状態をもとに、制度の高い査定をすることができます。

同じ会社の簡易査定と訪問査定の結果が大きく異なることは稀ですが、簡易査定価格=訪問査定価格ではありません。

また、査定を頼んだからと言って、契約義務はありません。しつこいセールスなどがあれば、はっきりと断りましょう。

仲介業者を選び、媒介契約を結ぶ

不動産売却を不動産業者に委託することを媒介契約といいます。媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介契約は、売主が複数の会社に同時に売却を依頼することができます。専任媒介契約は、1社のみに売却をお願いします。

そのため、販売活動の状況など、こまめな報告があります。専属専任媒介契約は、専任媒介契約とほぼ同じですが、より厳しい報告義務などがあります。

契約期間は、上限が3ヵ月です。3ヵ月を過ぎると契約を更新することができますが、合わない場合には、3ヵ月で契約を終了し、別の会社と契約を結ぶことも可能です。

仲介業者が販売活動をする

査定価格をもとに、売り出し価格を決めます。

売り出し価格で買ってくれるといいのですが、中古物件の販売には値引き交渉がつきものとなっていますので、値引きを前提に、査定価格よりも少し高めに価格を設定することをオススメします。

購入希望者が現れる

購入希望者が現れた場合、内覧の対応をします。物件を気に入ってもらえた場合、購入申込書が提出されます。購入申込書には、希望購入価格、契約日、決済日などに関する希望が書かれています。

売買条件の交渉

雨漏りやシロアリ被害の有無など、物件の状態を詳しく記載した物件状況報告書、給湯・空調などを含む付帯設備を記載した設備表を用意して、詳細な物件情報を購入希望者に開示します。

価格や諸条件、契約日と物件の引き渡しについてなど、話し合いをします。

契約成立

価格や条件の折り合いがついて、買い手が決まったら、売買契約を結びます。

仲介手数料の半分をこのタイミングで不動産会社に支払うこともあります。

決済

決済すると、売買契約を完結します。そのために必要な書類を整えますが、時間がかかりますので、すみやかに動けるように準備します。

鍵と権利証を買手に引き渡しをして、所有権を移転します。売却代金の残金を受け取り、ローンが残っている場合は一括返済をします。

不動産仲介業者に残りの仲介手数料を支払います。

税務申告

不動産売却による譲渡所得については、確定申告が必要になります。税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。

所有期間とは、不動産取得の日から譲渡日が属する年の1月1日までです。譲渡の日までではないので、注意して下さい。

なお、不動産取得日と譲渡日は、契約日または物件の引き渡し日かを選べますので、所有期間が長くなるように選択しましょう。

物件の引き渡し後

売却物件の付帯設備の故障などについては、引き渡し後7日以内に請求を受けたものに限っては、売主の責任で修復することになります。

また、引き渡しから3ヵ月以内は、瑕疵担保責任に関する請求を受ける可能性もあります。 

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