中古住宅の購入で失敗しない選び方のポイント

中古住宅の購入で失敗しない選び方のポイント

日本では、住宅取引の約9割が新築物件といわれています。

しかし、中古物件なら新築価格の約半分の価格で購入することもでき、リノベーションで間取りも自分仕様に変更することができます。

中古物件なら、人気の立地に住めるかもしれません。今回は、中古住宅の選び方・買い方についてご紹介します。

新築よりも4割安の中古物件が狙い目!

マイホームが欲しいけれど、高くて手が出ないと思っている人もいるのではないでしょうか?

マンション建設の1戸当たりの平均コストは、リーマンショック後1500万円の底値から2200万円ほどに上昇しています。今後も物価上昇に伴い、新築物件の価格も上昇傾向にあるといえそうです。

そうした中、人気を集めているのが中古住宅です。

中古住宅はマンションで築15年、一戸建てで築25年くらいまでは価格が下がりますが、その後は価格が下げ止まるケースがほとんどです。新築よりも4~5割も安い価格でマイホームを手に入れることができるのです。

希望の地域を優先させて室内はリフォームする

リフォーム

中古住宅というと「古い」というイメージがあるかと思いますが、同じ地域の新築住宅よりも2~5割安く購入できる「コスパのよさ」が売りです。

ただ、地域の他物件価格や賃料と比べて値決めされるので、基礎や構造、メンテナンスなどが加味されていないこともあるので、中古住宅は状態の良し悪しにバラツキがあります。

だからこそ、ポイントを押さえて上手に選ぶことが大切です。

中古物件情報はまず地域を厳選します。

そして、不動産ポータルサイトで検索したり不動産会社に問い合わせをして、希望に合った物件を探します。物件を見て、自分仕様に変える発想をすることがいい中古物件に出会うポイントです。

優良中古住宅ってどんな家?

1.住宅履歴データが残っている家
新築時の設計図や設置された設備・床材、修繕、リフォームで導入された設備・工事方法などが履歴で残っていることが大事です。

2.定期点検、定期補修がされている家
車の車検同様、家にも定期点検・補修が必要です。特にマンションの場合は、長期修繕計画があるかチェックしましょう。

3.耐震性能が新基準レベルの家
築年数を問わず1981年以降、建築基準法で定められた耐震性能レベルをクリアしている家を選びましょう。

物件の劣化状況をチェック

中古住宅取引の多くは、売り主も買い主も個人であることが多く、不動産会社が仲介しています。
建物の設計やメンテナンスのプロが介在しないので、建物の基礎や構造などはなかなか判断がつきません。

新築時の設計図やリフォーム履歴があれば、リフォーム業者に見てもらい、自分ではわからない問題点に対応することが可能です。

また、契約前に売り主の了承を得て、専門家にホームインスペクション(住宅診断)をしてもらうのもおススメです。2~3時間程度の診断で、修繕の予備調査として利用できます。費用は5万~10万円程度です。

中古住宅のチェックポイント

  • 軟弱地盤でないか、地盤調査書があるか
  • 前面道路幅が4m以上あるか
  • 基礎や壁にひび割れがないか、基礎と土台が連結しているか
  • 室内の壁や天井に雨漏りのようなシミがないか
  • 床が傾いたりきしんだりしないか
  • キッチン、バス・トイレに水漏れや詰まりがないか

中古マンションのチェックポイント

  • 全体に清掃が行き届いているか
  • ゴミ置き場や駐輪場が整備されているか
  • 長期修繕計画が実行されているか
  • 管理費と修繕積立金が別々に管理されているか
  • 上下階や隣の住戸の音が気にならないか
  • リフォームしやすい間取りか

リフォーム・リノベーション

従来のリフォームは老朽化したり、壊れた箇所を修理するものでしたが、最近は、リノベーション住宅も人気が高いです。

リノベーション住宅は再生住宅とも呼ばれ、間取りや内外装を抜本的に刷新するため大規模修繕を行います。

私は中古マンションを購入しましたが、3DKの間取りを広々ワンルームにリノベーションしました。

費用は、物件や内容によって異なりますが、数百万~1000万円前後です。新築よりも安くて、理想の間取りにすることができますよ。

リフォーム・模様替え

設備の入れ替えや家具の造り付けなどはリフォーム専門店や地元の工務店などに依頼

  • 床をフローリングに変更
  • 壁クロスの張替え
  • 収納スペースを増やす
  • キッチン・トイレなどの設備を入れ替える

リノベーション住宅

構造計算が必要な場合は、一級建築士のいる施工会社に依頼

  • 外壁、屋根の補修
  • 基礎、構造の補強
  • 間取りの変更
  • バリアフリーにする
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