中古マンションのメリット・デメリット

中古マンションというと「安いから買う」と、ネガティブに捉えている方もいらっしゃるようですが、マンション購入に広さや利便性を重視するなら、中古マンションも視野に入れたほうが物件が探しやすくなります。

また、広告などで中古と記載されていても、実際には未入居の物件もあります。

今回は、中古マンションのメリット・デメリットやチェックポイントをご紹介しますので、マンション選びの参考にしていただければと思います。

中古マンションのメリット

  • 価格が安い
  • 物件数が豊富
  • 管理状況がわかる
  • 現物を確認できる

価格が安い

たとえば、同じ新築マンションでも、駅から徒歩10分の物件と、徒歩30分の物件では価格が違います。物件の価格は築年数だけでなく、複合的な要因で決まるものです。

同じような立地条件なら、新築よりも当然中古マンションの方が安くなります。

また、新築の場合は、広告やモデルルーム建設などの販売費用が物件価格に反映されていますが、中古物件にはそのような費用がかかりません。

同じ価格でも、新築物件よりも条件の良い物件が見つかる可能性があります。

物件数が豊富

新築マンションの供給数は20万戸弱と言われていますが、中古マンションは500万弱と圧倒的に中古マンションの方が多くあります。

数か多ければ、それだけ選択肢も増えます。「角部屋がいい」「駅の近くがいい」など、新築マンションでは満たされなかった条件が、中古マンションではクリアできるかもしれません。

中古マンションの方が絶対数が多いので、理想の条件を満たす物件に出会える確率は高くなります。

管理状況がわかる

管理はマンションの命とも言えます。どんなに立派なマンションでも、管理が不十分だと、一気に劣化が進んでしまいます。

新築マンションでは、管理計画の説明などがありますが、実際に履行されるかどうかは、住んでみないとわかりません。しかし、中古マンションの場合、現状の管理状態を確認することができます。

中古マンションの下見の際には、「ごみ集積場が清掃されているか」「集合ポスト周辺にチラシが散乱していないか」などをチェックしましょう。

現物を確認できる

住み始めてから気なることの1つに「音」があります。中古物件の場合、上の階や隣戸の音、道路や周辺建築物からの音など、契約前に確認することができます。

また、日当たりや眺望なども、実際の状況をリアルに確認することができるので、大きな安心感につながります。

中古マンションのデメリット

  • 融資額が少ない
  • 既存のコミュニティがある

融資額が少ない

一般的に、中古マンションは新築マンションよりも融資額が少ないと言われています。

また、物件評価額や融資金額は金融機関によって異なりますので、複数の金融機関で比較検討することをおすすめします。

銀行融資をあてにしすぎると、購入が難しくなることもあります。中古マンションの場合、融資の基準となる競売価格に開きがありますので、気に入った物件を見つけたら、銀行の融資担当者に住宅ローンの相談をしましょう。

既存のコミュニティがある

中古マンションは、どんな人が住んでいるのか事前にわかるというメリットがありますが、すでにできているコミュニティに新たに参加しなければならないという側面もあります。

特に、小さな子供がいる場合には、ママさんグループとのコミュニケーションも大切になります。

親同士の関係は子供にも波及してしまいます。付き合いをおろそかにしていると、何かあったときにも助けてもらえません。

中古マンションは、すでに人間関係が形成されているので、そこに馴染むための努力が必要になります。

中古マンションのチェックポイント

中古マンションの大きなメリットは、現物を確認できることです。リフォーム後の物件もあれば、住人が住んでいる状態で下見をすることもあります。

人が住んでいた物件なので、それなりの汚れや劣化があるのは当然です。

実際に現物を目にすると、気になる部分が見つかると思いますが、「汚れが気になる」「思っていた以上に古い」という理由だけで、候補から外してしまうのはもったいないです。

気になる部分を見つけたら、それは値引きのチャンスです。仲介業者に「修理や取替えをしたいので、その費用分を値引きしてもらえませんか」と交渉してみましょう。

室内

各部屋のドアやクローゼットなどの収納の開口部、サッシなど動かせるところは動かして確認しましょう。スムーズに開閉できなかったり、耳ざわりな音がする場合には取り換えが必要になります。

また、ガスコンロや電気・換気扇のスイッチ、水道の蛇口も動かして確認してください。

他にも、前の住人が喫煙者やペットを飼っていた場合、ニオイが気になることがあります。しみついたニオイは簡単にはとれません。

どれくらいまで軽減できるのか、費用はどれくらいなのかを調べて慎重に判断しましょう。ニオイに敏感な人は、避けたほうがいいかもしれません。

共用部分

共用部分を見ると、管理状況はもちろん、そのマンション住民の意識もわかります。共用部分の清掃状態は、必ず確認しましょう。

下見は、管理人のいる時に行くのがおすすめです。話好きの管理人さんなら、住民の傾向など、仲介業者ではわからないリアルな情報を教えてもらえるかもしれません。

上下左右の部屋の生活音やペットの鳴き声など、マンション内部の音はもちろんですが、マンション外の音も要注意です。

消防署が近くにあって救急車の出入りが多いなど、下見では気づかないことがあるかもしれません。住民と話すチャンスがあれば、音問題について聞いてみましょう。

私は、以前住んでいたマンションの隣のアパートから、毎朝7時に木魚を叩きながらお参りする音が聞こえてきましたが、下見ではわかりませんでした。

考えたほうがいい物件

サッシのサビやクローゼットなどの開口部に反り返りがある場合は、結露が原因であると考えられます。

結露は建物の傷みを早めるほか、カビやダニが発生しやすくなり、アレルギー症状の原因になることがあるため、健康面での影響も問題視されています。

多少の結露はよくあることですが、サッシが錆びついてしまったりクローゼットなどの開口部が湿気でゆがんでしまうのは重症です。

また、共有部分にある集合ポストにも注目してみてください。

会社名が入っていると、不特定多数の人々が出入りしているかもしれません。

氏名欄に空欄が多ければ、空室が多いということです。空室が多いということは、何か問題があるのかもしれません。

気になることは、管理人や仲介業者に確認してから、購入の検討をしましょう。

交渉次第で値引き可能

価格交渉を成功させるポイントは「現金主義」「即決」「売れ残り物件」です。

たとえば、相続税の支払いなど、まとまった金額が早く必要な売主の場合、値引き交渉のチャンスです。仲介業者に「2,400万円の物件だけど、2,000万円ならすぐに現金で振り込めます」と伝えると、売主の状況によっては、すぐに契約に結び付くこともあります。

現金がなくても、「2,000万円ならすぐに契約します」と即決の意思を伝えてみてください。「2,000万円なら考えます」など、あいまいな言い方では話が進みませんので、「買いたい」という意思表示をすることが大切です。

また、新築マンションで、何戸か売れ残っているケースがありますが、そのような物件も値引き交渉のチャンスです。

早くに契約した購入者の手前、大っぴらにはしませんが、仲介業者が値引きに応じてくれるケースは多々あります。値引きはしてもらえなくても、オプションを無料でサービスしてくれることもありますので、交渉してみましょう。

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