REIT(リート)とは?初心者にわかりやすく解説

REIT(リート)とは?初心者にわかりやすく解説

不動産投資や株式投資に興味があるという方は、1度はREIT(リート)という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか。

REIT(リート)って聞いたことはあるけど、よくわからない。
「不動産投資とは何が違ちがうの?」とREIT(リート)の仕組みがよくわからない方も多いようです。

REIT(リート)は、投資信託でも不動産に投資するものです。REITとは一体どういうものなのか、買うメリット・デメリット、そして購入方法まで詳しく解説します。

ここではREIT(リート)の仕組みからメリット・デメリット(リスク)まで徹底解説していきます!

REIT(リート)は、その利回りの高さから他の投資商品と比べても非常に人気のある商品なので、この機会にぜひ覚えていただければと思います。

REIT(リート)とは?

REITは、「Real Estate Investment Trust」の略でREIT(リート)と呼ばれています。日本では、頭にJapanの「J」をつけて「J-REIT」と呼ばれています。

REIT(リート)は、1960年にアメリカ合衆国で最初に導入された仕組みで、法人、信託または社団が器(当別目的会社)となって、証券市場を通じて投資家から集めた資金を、オフィスビルなどの不動産に投資し、主に賃貸料や売買益などの、収益の分配金を投資家に還元する形態です。

日本では、2001年6月10日、東京証券取引所一部上場に、オフィスビルに特化した「日本ビルファンド投資法人(NBF)」と「ジャパンリアルエステイト投資法人(JRE)」が上場しました。これがJ-REITのはじまりです。

ひと言でいうと、「不動産投資をおこなうため」だけの特別な会社です。

では、株式会社とは何がちがうのでしょうか?大きなポイントは2つあります。

  • 資産の75%以上を、不動産で保有しなければならない
  • 会社の利益の90%以上を、配当に回さなければならない

日本のJ-REITについての、課税上の取扱いは、米国のペイ・スルー課税に類似しています。

ペイ・スルー課税とは、J-REITの段階での利益を、いったんは法人課税の対象としつつ、その利益を原則90%以上投資家に配当することを条件に、支払い配当の損金算入を認める方式で、実際には、利益のほぼ100%を配当にされています。

J-REITの特徴としては、現物の不動産投資をおこなうよりも、少額での投資が可能となります。株式と同様に、株式市場で売買することができる流動性(換金性)が高い金融書品です。

配当は3~5%程度で、ミドルリスク・ミドルリターン型のインカムゲイン商品になります。

上場不動産会社とREITの違い

上場不動産会社には、大勢のスタッフがいて、経営の意思決定や不動産管理運営を自ら行いますが、REITは、意思決定や管理は、外部に委託します(アメリカの不動産投資信託は自ら運営します)。

そして、上場不動産会社の株主配当は、税引き後利益から支払われますが、REITの配当は、税引き前利益から支払われます。

上場不動産会社は、利益に対してまず税金を約40%支払い、その残りから株主に配当し、配当額は個々の会社が決めます。

上場不動産会社は、自ら意思決定し、自ら管理し、配当も決定しますが、配当金は損金になりません。

それに対してREITは、利益の90%以上をまず株主に配当します。この株主配当は、法人税上で損金になります。配当をした残りに対して、法人税が課税されます。

REITは、自ら意思決定できず、利益のほとんどを配当しますが、配当金は損金になります。

REITの種類

REITは、単一用途特化型REITと複数用途型REITの2つに分けられます。

単一用途特化型REITは、ある特定の用途の不動産に投資するREITで、オフィスビル特化、住居特化、ホテル特化、ショッピングセンターなどの商業施設特化、倉庫などの物流施設特化があります。

複数用途型REITは、複数の用途の不動産に投資をするREITで、オフィスビルと住居といった2つの用途を組み合わせて投資する複合型REITと、ホテルと商業施設と物流施設など、3つ以上の用途を組み合わせて投資する総合型REITの2種類があります。

現在、単一用途REITと複数用途型REIT合わせて、62銘柄のJ-REITが上場しています。

J-REITのメリット

少ない金額から購入できる

通常、不動産投資をするためには、多額の資金が必要になりますが、J-REITであれば、少額から投資することが可能です。

分散投資が可能

多くの投資家から資金を集め、大きな資金で運用するので、個人では難しい、複数の不動産に分散投資することができるため、リスクを軽減することができます。

専門家が運用

J-REITは、不動産投資のプロが運用します。そして、不動産への直接投資ではないので、物件の維持や管理などの手間がありません。

換金性が高い

J-REITは、証券会社に上場されているため、購入や売却がいつでもおこなうことができますし、価格をリアルタイムで知ることもできます。

収益がほとんど分配される

J-REITは、利益のほとんどを投資家に分配する仕組みですので、不動産からの収益を分配金として受け取ることができます。

J-REITのリスク

金利上昇リスク

ほとんどのJ-REITは、金融機関から融資を受けて不動産を購入しています。借り入れ金利が上昇することで、金融機関に支払う利息が多くなり、利益が減ってしまいます。

また、金融機関に預けている預金の金利や国債の金利が高くなった場合、低金利時代と比較すると、J-REITの配当と預金の金利や、国債の金利の差が少なくなり、金融商品としての魅力が相対的に低くなります。

賃料減少リスク

人口の減少が主な要因で起こる、需要と供給のバランスの崩壊により稼働率が下がり、空室が増えることが考えられます。これにより、賃料の値下げがなされ、収入が減少し、結果的に利益が少なくなります。

災害リスク

地震や災害などにより、物件の倒壊や毀損などにより、テナントの撤去等が発生し、賃料収入の減少などのリスクがあります。投資する物件の構造や地域などは、事前にチェックしましょう。

J-REITのコスト・税金

J-REITの取引するためには、証券会社に口座を開設し、証券会社を通じて証券取引所で売買を行います。

その際に、証券会社に株式売買手数料を支払います。手数料は証券会社によって異なり、取引ごとや、一定期間の定額料金など、さまざまです。

また、J-REITの分配金・譲渡益には、20.315%の税金がかかります。

J-REITは儲かる?

J-REITは、ミドルリスク・ミドルリターンの金融商品です。どのJ-REITに投資するのかという、目利きが重要になります。ちなみに、これまでのJ-REITの平均分配金利回りは4.2%です。

また、不動産の収益は、インカムゲイン(利子・配当による収益)と、キャピタルゲイン(資産価値の値上がりによる利益)があり、J-REITはインカムゲイン商品になります。

バブル期以前の不動産投資は、主にキャピタルゲインが目的でした。しかし、バブル期以降は、インカムゲインが目的となっていましたが、近年は一部で地価が上昇し始めたことから、キャピタルゲイン目的の投資も増えてきました。

利回りという観点からみた場合には、比較にならないほど、キャピタルゲインの方が高くなりますが、リスクも大きくなります。J-REITは不動産投資というよりも、株式投資に近い投資方法です。

それぞれにメリットやリスクがありますので、理解した上で、自分に合った投資スタイルを見つけましょう。

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