不動産投資で成功するために必要なスキルとは

不動産投資で成功するために必要なスキルとは

不動産について何も知らないまま、言われた通りに物件を購入するだけで成功している人は、ほぼいません。

基本的に、不動産投資は、いい物件を買ったからといって、成功するわけではありません。必要な知識を得たうえで、購入後の手入れに力を入れたほうが、成功する確率が向上します。

貯める力

まず、老後のビジョンを考えてみて下さい。仕事をリタイヤしてから、余裕を持って暮らすためには、いくら必要ですか。その金額を、あたなの資産運用の目標にします。目標が決まったら、資産運用を始めます。

そして、資金力をつけるための、貯める力をつけることが、成功の秘訣になります。「でも、貯金をして、貯蓄額を増やせば、不動産投資をする必要ないのでは?」と思う方もいるかもしれません。

しかし、貯金の大きなデメリットをご存知でしょうか。それは、金利とインフレ率です。

現在、銀行の普通預金の金利は0.001~0.2%です。さらにインフレ率は2%です。

年に2%ずつ物価が上昇すると、額面はそのままに、お金の価値が下がっていきます。銀行の金利がインフレ率を上回っていれば、問題ありませんが、貯金したお金の価値は下がっていきます。

そこで、一生懸命貯めた大切な資金を、できるだけ少ないリスクで有効活用することが大切です。そのため、不動産投資をオススメしています。

さらに、不動産投資のオーナーで、お金が貯まっている人は、通帳を使い分けています。普段の生活費に使う家計用の口座と、家賃用の口座です。

家計用の口座は日常で使いますが、家賃用の口座は入金の確認のみで使いません。

すると、家賃用の口座は、勝手にどんどん家賃が貯まっていきます。貯金力の高いオーナーは、貯める力があるのです。なかなかお金が貯まらないという方は、家計用と貯金用の口座を作り、お金の環境を変えてみましょう。

会計力

会計力とは、自分の不動産投資を数字の面で把握することです。数字は苦手という方もいますが、投資に数字はつきものです。苦手意識を克服して、数字と向き合いましょう。不動産投資には、4つの会計力が必要になります。

銀行から融資を受ける

購入した物件が増えるにつれて、銀行から融資を受けることが難しくなります。銀行の投資用不動産ローンを利用すると、融資枠がどんどん狭くなってしまうためです。

さらに融資を受けるためには、貯めた家賃収入で繰り上げ返済をしたり、頭金を多く用意することが大切です。また、ローンを完済している物件があれば、それを担保に融資を引き出すこともできます。

自分の資産を理解する

自分の資産状況を把握していない人は、意外と多いようです。不動産投資は、短期間で結果がでるものではありません。当初はわかっていても、時間が経つにつれて、把握できなくなってしまいます。

物件の価格は、その時々の相場で決まります。今の価格で物件を売ったとして、儲かるかどうかは、自分がその物件に対して投じてきた、時間やお金なども含めた、資産の状況を把握していないとわからないのです。

正しい投資判断をするために、とても重要なことです。

所有物件がどれだけの利益を生んでいるのかを理解する

これは、現時点で、自分の所有物件がどれだけの利益を出しているのかを定点観測していくことにより、適した売り時が把握できるようになります。

不動産投資で成功するためには、一定のタイミングで、状況を確認していくことが欠かせません。

入居率から改善点を見つける

オーナーにとっては、入居率が最も気になる数字です。この数字を改善し、向上させることが重要な課題となります。

ワンルームマンションの場合、家賃を値上げして、収益性をさらに向上させることを検討してみましょう。アパートの場合、入居率を上げるためには、部屋の中だけでなく、建物自体のメンテナンスにも、費用を投じる必要が出てきます。

マンションの場合には、管理組合がしっかりしていれば、建物に関してはお任せできます。オーナーは部屋の中だけに注力することができますので、良い管理会社を探すことが大切です。

節税を考える

節税を考える場合、遅くても11月頃までには、申告金額を概算してみましょう。課税金額の税率は、段階的に分かれていますので、あと10万円経費をかけると、税金が軽い段階に入るというケースもあります。

入居者が住んでいる場合には、大がかりなことはできませんが、給湯器やエアコンを交換することは可能です。すると、入居者にも喜ばれ、節税もできるので一石二鳥です。

投資の判断力

不動産投資で特に重要なのは、お金を使うタイミングです。これは、物件の購入だけではなく、入居者が退出したときのリフォーム、物件の売却時など、すべてです。

それぞれ適切なタイミングで、適切な投資を行うことによって、得られる利益に大きな差が出ます。

流れに任せてお金を投じるのではなく、オーナーとして戦略的な観点から投資を判断しましょう。利益を最大化するためには、戦略とアクションが重要です。

「魚を与えるのではなく、魚の釣り方を教えよ」という言葉がありますが、不動産投資でも、結果を残す方法を知っていれば、成功することが可能になります。

不動産投資の本を読んだり、セミナーに参加したり、成功しているオーナーさんに話を聞いたりしながら、積極的に学びましょう。そして、少しずつ経験を積み重ねて、ノウハウを築いていきましょう。

予測力

予測力とは、今後の動向を予測する力で、不動産投資で失敗しないためには、不可欠な力です。この予測力が必要なタイミングは、購入時、入居者の退去時、物件の売却時です。

トレンドを読むには、アンテナを広く張り、情報収集を怠らないことが肝心です。新聞やテレビ、インターネットなどをチェックします。

また、法令改正や再開発といった、今後のトレンドを形成するような情報は、省庁や都道府県、市区町村のホームページを参照して下さい。

情報は、常に新しいものを取り入れるようにしましょう。5年前10年前とは状況が変わっているので、古い情報に惑わされないように注意して下さい。

行動力

あなたの周りの人を見て下さい。もし、お金に苦労していたり、将来のことを考えていないようなら、周りの人と同じことをやっていても、資産は築けません。その場合、お金持ちの真似をしてみて下さい。

身近にお金持ちがいなければ、本を読んだり、セミナーに参加したり、いろいろな方法があります。大切なのは、成功する環境に身を置くことです。

ただ、勉強しているのに、不動産投資をしていない人というのは多くいます。一方、投資のことをあまり理解していないにもかかわらず、成功している人もいます。

この違いは行動力です。行動しなければ、成功することはありません。

もちろん、何も知らずに投資を始めるのは危険ですが、勉強は手段であって、目的ではありません。不動産投資の目的は、資産を築くことです。あまり慎重になりすぎず、どんどん行動しましょう。

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