不動産を貸したときにかかる税金はどれくらい?

不動産を貸したときにかかる税金はどれくらい?

不動産を貸した場合、賃料などには所得税や住民税がかかります。

その他の税金も含めて、収支計画に盛り込んでおく必要があります。

不動産賃貸でかかる税金

不動産を貸して得た賃料から、必要経費を差し引いた利益には、所得税と住民税がかかり、1年に一度、確定申告によって税金を納めます。

税額は、給与など他の所得と合計する総合課税で計算します。

また、不動産所得が一定金額を超えると事業税、賃料が一定金額を超えると消費税などもかかります。

その他、賃貸用の物件を購入したときには、印紙税や登録免許税、不動産取得税などが必要で、所有中は固定資産税などがかかります。そして、売却すると譲渡所得が課税されます。

総合課税

個人が一戸建てやアパート、マンションなどの不動産を貸すことで得た収入金額は、賃貸のためにかかった必要経費を差し引いたうえで、不動産所得として課税されます。

必要経費は、固定資産税などの税金や損害保険料、不動産会社に管理を依頼した場合の管理費、建物の修繕費やメンテナンス費などです。

不動産所得は、他の給与所得、事業所得、雑所得などと合計した金額に課税されます。

この総所得金額から、所得控除(社会保険料控除、配偶者控除など)を差し引いた金額(課税所得金額)に、税率をかけて税額を計算します。

この仕組みを総合課税といいます。総合課税は、累進税率という課税方法で、課税所得金額が多くなるほど、税金が高くなります。

不動産所得が赤字になった場合、その金額を他の所得の黒字から差し引くこと(損益通算)ができます。

収入金額-必要経費=不動産所得

減価償却

不動産賃貸のためにかかった費用は、通常、全額がその年の必要経費となります。

しかし、長期にわたって使用して、その価値が次第に減っていくような資産については、一定年数に分けて必要経費にすることができます。これを減価償却といいます。

建物やその付属設備などが減価償却資産となりますが、土地は年月が経っても価値が減らないため、減価償却の対象外になります。

耐用年数(使用可能期間)から算出された償却率を掛けた金額が、毎年の必要経費となります。

減価償却の計算方法

減価償却の計算方法は、毎年一定額ずつ償却する定額法と、毎年同じ割合で償却する定率法があります。

建物と、2016年4月以降に取得した付属設備などの構築物は、定額法と決められています。その他の減価償却資産は、事前の申請によって、どちらかを選ぶことができ、申請しない場合は定額法になります。

なお、建物本体の取得費用と、建物の付属設備費用の減価償却は、別々に計算します。

定額法

取得価額×償却率=その年の減価償却費

定率法

(取得価格-前年度までの償却費)×償却率=その年の減価償却費

中古住宅を購入して貸す場合は、償却する年数の計算が必要です(簡便法)

  • 耐用年数が残っている場合:(耐用年数-築年数)+築年数×0.2
  • 耐用年数を過ぎた建物:耐用年数×0.2

事業税

不動産賃貸など、個人で事業を始めると、所得税・住民税とは別に、都道府県に納める事業税(個人事業税)がかかることがあります。

税率は、3~5%で業種によって異なりますが、不動産賃貸は5%です。

賃貸の規模が、住宅なら一戸建て10棟以上、マンションなら10室以上の場合に事業税の課税対象となります。

ただし、事業税には290万円の事業主控除が設けられています。また、事業を始めて1年未満の場合は、290万円の月割りが控除されます。

なお、事業税の計算で使う不動産所得は、青色申告特別控除を差し引く前の金額で計算します。

納めた事業税額は、翌年の確定申告の際に必要経費にすることができます。

開業の手続き

個人で不動産賃貸を始めたときは、1ヵ月以内に個人事業の開業・廃業等届出書を自宅の住所を管轄している税務署に提出します。

提出しなくてもペナルティなどはありませんが、税金の有利な扱いを受けられる青色申告を行うためには、この届出が必須です。届け出に手数料などはかかりません。

また、不動産賃貸で青色申告をする場合には、青色申告を始めたい年の3月15日までに、所得税の青色申告承認申請書を税務署に提出します。

新規開業なら、賃貸を始めた日から2ヵ月以内でも、その年から青色申告が適用されますので、開業届出書と同時に提出すると、手間が少なくてすみます。

小規模な不動産賃貸を1人でする場合には、開業届出書と青色申告承認申請書の2つの書類が基本です。その他、必要に応じて書類を提出します。

ケース別提出書類
青色事業専従者給与に関する届出書

家族が事業に専従して働くとき

専従者を置いてから2ヵ月以内に提出

所得税の減価償却資産の償却方法の届出書

減価償却の方法として定率法を選ぶ時

この方法を選んだ年の翌年3月15日までに提出

給与支払事務所等の開設届出書

はじめて人を雇って給与を支払うとき

従業員を雇ってから1ヵ月以内に提出

源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書

給与から源泉徴収した所得税の納付を年2回にするとき

原則として提出の翌月分の給与から適用

青色申告の3つのメリット

不動産賃貸にかかる税金は、帳簿(複式簿記など)をつけることで、さまざまな税金のメリットを受けることができます。

青色申告特別控除

不動産所得から55万円または10万円を差し引くことができます。

ただし、55万円控除は、事業的規模で、複式簿記による記帳の場合に限られます。(電子申告または電子帳簿保存を行っていれば、65万円の控除が受けられます)。

青色事業専従者給与の適用

不動産賃貸が事業的規模なら、事業に従事する家族への給与を全額必要経費にできます(生計を共にする配偶者や親族で、6ヵ月超の勤務実績が必要です)。

事業的規模とは、一戸建ての場合は5棟以上、アパートやマンションは10室以上、駐車場は5台分でアパート1室が目安となります。

純損失の繰越控除

不動産所得の赤字が損益通算をしてもまだ残る場合、翌年以降最長3年間の所得と相殺することができます。

便利な会計ソフト

青色申告の帳簿作成には、会計ソフトが便利です。計算ミスがなく修正も簡単で、複数の帳簿を自動的に連動させることもできます。

55万円控除を受ける際に必要な複式簿記も、特に専門知識がなくても簡単に作成できます。新しく開業する場合はもちろん、フリーランスや副業で確定申告をする必要がある方にオススメです。

無料の確定申告自動化ソフト マネーフォワード クラウド確定申告

賃貸時の消費税

原則として、受け取った消費税額から支払った消費税額を差し引いた金額を、申告により納めます(課税事業者)。支払った消費税の方が多ければ、その差額が還付されます。

ただし、基準期間(個人の場合、前々年の1年間)の課税売上高(消費税対象外の取引を除いた売上金額)が1,000万円以下なら納税義務は免除されます。

不動産賃貸では、店舗や事務所、駐車場などの賃料に消費税がかかりますが、居住用の建物の賃料には消費税はかかりません。また、土地を貸す場合、更地は非課税です。

個人事業主などは、課税売上高が5,000万円以下なら、受け取った消費税から課税売上高に一定割合(みなし仕入率)を掛けた金額を差し引く簡易課税という方法も選ぶことができます。

消費税の確定申告書を作成して、翌年3月31日までに申告・納付します。

不動産所得の確定申告

不動産所得がある場合は、1年間の収支をまとめて税額を計算して、確定申告を行います。このとき、白色申告の場合は収支内訳書、青色申告の場合は青色申告決算書を作成します。

いずれも、不動産所得用の書式を使います。また、現金主義で帳簿を作っている場合は、現金主義用の書式を使います。

申告書類や帳簿、必要経費の領収書などには、原則7年間の保存義務があります。

無料の確定申告自動化ソフト マネーフォワード クラウド確定申告

コメント

タイトルとURLをコピーしました