競売不動産で資産を増やす方法

マイホーム購入!契約と支払い代金の流れについてご紹介

不動産競売とは?

私が、不動産投資を学ぶ中で、興味を持ったのが競売でした。不動産取引にはいろいろな種類がありますが、中でも人気なのが競売です。

競売とは、不動産売却の一種で、不動産を担保にして借りたお金(住宅ローンなど)を返せなくなったとき、担保となっている不動産を裁判所が差し押さえ、一番高く買ってくれる人に売却して、貸し出したお金を回収する仕組みです。

通常、不動産取引といえば、不動産業者を仲介者として、売主と買主が当事者間で取引を行う相対取引が中心ですが、競売は、裁判所が民事執行法に基づいて行う不動産の売却手続きです。

価格の決定は、裁判所で公平、公正に行われ、相場の70%程度の安い価格で売られます。

入札の準備・現地調査

入札する物件は、どのように探したらいいのでしょうか。まずは、裁判所が運営しているBIT(不動産競売物件情報サイト)をチェックします。探したい地域や売却価格などで検索すると、その期間に入札できるリストが、小さい写真付きで出てきます。

競売物件情報サイトhttp://bit.sikkou.jp/

気になる物件が見つかったら「詳細はこちら」をクリックし、「3点セット」をダウンロードして、内容を確認します。

3点セットとは、物件明細書・現況調査報告書・評価書です。それぞれ、どんなことが書かれているのでしょうか。

物件明細書

落札する人が負担することになる他人の権利、物件の専有状況に関する特記事項、権利関係など注意すべき情報が記載されています。

不動産を買い受けたときに、買い受けた人が、そのまま引き継がなければならない賃借権などの権利があるかどうか、土地または建物だけを買い受けたとき、建物のために地上権が成立するかどうかなど、参考になる情報が記載されています。

ただし、当事者の権利関係を確定するものではありませんので、入札を検討する場合には、現地に行くなど、調査確認が必要になります。

現況調査報告書

執行官が、対象不動産の形状、占有関係、その他の現状について調査した報告書です。ただし、関係者の陳述であり、調査員の意見です。記載されている情報をすべて鵜呑みにしないことが重要です。

評価書

評価人(不動産鑑定士)が、競売対象不動産の評価額および評価の過程を記載した書面です。

「評価額の判定」という項目は、素の状態の物件評価額に、市場性修正、競売市場修正、管理費の滞納などを係数にしたものを掛けて、売却基準価格が算出されます。入札価格の参考ポイントのひとつです。

物件を絞り込む

実際に、現地調査に行く価値があると思われる物件を絞り込みます。

家賃相場の確認

「3点セット」に記載されている、家賃と部屋の平米数をピックアップして、現在家賃の平米数を算出します。次に、その地域の家賃相場をインターネットで調べます。

最終的に物件を絞り込みたい場合、3点セットの平米単価とその地域の平米単価を比較します。

対象物件の平米単価のほうが、その地域の平米単価よりも高かった場合、将来、家賃が下がる可能性が高いので、試算時の賃料を市場相場にあわせて計算します。

現地調査のポイント

入札検討物件を絞り込んだら、現地調査に行きます。まずは、住環境を確認しましょう。

その土地がもっている雰囲気は、とても重要です。これは、現地でしか感じることができません。

次に物件を見ます。屋根の修理は必要か、外壁はどうか、コストはいくらくらいかかりそうか、などチェックします。

環境はとても大切です。不動産は、文字通り動かすことができませんので、慎重に判断する必要があります。

入札から落札までの流れ

現地調査で得た情報をもとに、入札予定金額を決めます。どこまで修繕するのか、どれくらいで投資資金を回収する予定なのかによっても、入札金額は変わっていきます。

入札価格が決定したら、「裁判所保管金」を入札期間内に裁判所の指定口座に振り込みます。振込金額は、公表されている売却基準額の20%です。

3点セットに「買受申出保証額」という記載がありますので、裁判所の所定の振込用紙で、この金額を振り込みます。

振り込みの控えは、落札できた場合に作成する「入札保証金振込証明書」への添付資料になりますので、大切に保管します。

①入札物件を探す

    ⇩

②必要書類を裁判所から入手する

  • 入札書
  • 入札書を入れる所定の封筒
  • 入札保証金振込証明書・振込依頼書

    ⇩

③裁判所保管金を所管裁判所に振込む

  • 売却基準価格の20%の金額(買受申出の保証)を裁判所の預金口座に振り込む

    ⇩

④入札書を作成する

必要なもの

  • 入札書(必要事項を記入)
  • 入札保証金振込証明書(保管金振込の控えを添付)
  • 住民票(3ヵ月以内で、マイナンバーが記載されていないもの)

    ⇩

⑤入札書を提出

  • 入札書在中と記載してある封筒に、入札書のみを入れて、民事執行センター執行官室不動産部あてに送付

開札日に、BIT(不動産競売物件情報サイト)をチェックして、落札できたかどうか確認します。

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