不動産物件を上手に経営する方法とは

不動産経営では、直接関係が深い管理会社、賃貸仲介業者、修理業者との関わり方が重要になります。遠方の地で不動産経営するためには、業者さんとの付き合い方をしっかりと考えましょう。

良い管理会社を見つける

遠方の物件を購入する場合、良い管理会社にお願いすることが大切です。特に、はじめての不動産経営時などは、なかなか管理会社を見つけるのも大変なものです。まずは、管理会社を紹介してくれる人を探します。

紹介者は、地元の建設会社や金融機関など、不動産会社の人でなくてもいいのです。

不動産業は、情報産業でもあるため、人脈や評判をとても大切にしますので、紹介者の顔を潰すようなことをすれば、不動産業者自身の悪い噂につながりかねません。

また、不動産セミナーに参加すると、同じ地域に投資する知人も増えてきますので、他の投資家さんに評判を聞いてみるのがオススメです。

どうしても紹介者がいない場合には、ネットで検索します。「市区町村　不動産管理会社」などで検索すると、複数の管理会社が見つかります。

気になる管理会社をいくつかピックアップして、管理戸数と担当者の人数、管理戸数の空室率、巡回回数や報告の仕方などを問い合わせて下さい。

私がお世話になっている管理会社の中には、巡回や退去時の部屋の状況など、写真や動画で報告して下さるところがあり、とてもありがたいです。

物件の入居者を決めてるれるのが、賃貸仲介業者です。一般的には、物件の管理会社から募集条件などが流され、賃貸仲介業者が募集を募ります。

この他にも、管理会社が直接募集してくれたり、レインズという情報共有システムに登録されて、募集される場合もあります。

では、入居者を集めていただくためには、何をしたらいいのでしょうか。

営業は、当たり前のように思うかもしれませんが、意外と実践している人は少ないようです。年に一度くらいでいいので、挨拶とお世話になっているお礼を兼ねて、物件の近くの賃貸仲介業者を訪れてみましょう。

入居希望者の中には、家賃を少し下げて欲しい、はじめの1ヵ月は家賃を無料にしてほしいなど、条件を出されることがあります。

このような場合、賃貸仲介業者では即決できませんので、連絡待ちをしている間に、入居希望者が他の物件に決めてしまうこともあります。

そのような事態を避けるためにも、携帯番号などを伝え、直接連絡ができる体制にしておきましょう。

サラリーマンなどで、日中の連絡が不可能な場合には、家賃の下限などを具体的に伝えておくと、賃貸仲介業者でも、裁量で入居を決めていただけます。その際には、必ず管理会社に連絡をして下さい。

最近では、インターネットで希望物件を検索してから、賃貸仲介業者を訪れる人が多いそうです。インターネット検索で物件がでてこないと、最初の入居候補にあがらなくなってしまいます。

安い物件は、設備が劣っていても、家賃によっては入居希望者もすぐに見つかることもあります。では、適正な家賃とは、どのように決めたらいいのでしょうか。

私は、家賃相場というサイトを使っています。最寄駅からの距離や間取り、築年数など希望条件に合わせて家賃相場を調べることができます。

現地の賃貸仲介業者を訪れて、募集家賃を相談してみましょう。それができない場合には、電話で相談したり、管理会社にも相談します。

相談することで熱意が伝わり、あなたの物件をススメてくれるかもしれませんよ。

古くて安い物件を購入すると、修繕したいところばかりで、予算は膨大になります。修繕での注意したいポイントは、「いくらまでかけられるか」です。

まずは、想定家賃年収を計算し、その年収を期待利回りで割ります。すると、物件価格+修繕費（物件に使える予算）がわかります。その予算内で、優先順位が高い順に修繕を行います。

どんなに古い部屋でも、壁がキレイだと印象が良くなります。クロス単価600～800円程度で十分キレイになります。3LDKでも15万円くらいです。

トイレの壁紙、床、天井はキレイに見えても全て張り替えましょう。ウォシュレットもつけたほうが良いです。コンセントがトイレ内にあれば、2万円程度でつけられます。

クッションフロアなら、1Kで3万円前後で張り替え可能です。

水回りは重要です。資金に余裕があれば優先的に修繕しましょう。修繕範囲によっても費用が異なりますが、キッチンのシンクなど、金属部分がピカピカだと引き付けられます。

お金もそんなにかかりませんので、まずは、金属部分を磨いてみましょう。洗面台は、安い物なら2～3万円で購入できます。

ドアチャイムや玄関、シューズボックスなど、予算に合わせて修繕します。自分が住むなら気になるかどうかを目安に検討しましょう。