不動産投資は購入後のケアが重要!

不動産投資というと、難しく思うかもしれませんが、決して難しい投資ではありません。初期の計画に無理がなければ、無理な売却をしない限り、メリットがある資産運用です。

また、不動産投資は、投資というよりは、事業という側面が大きいので、多少の手間がかかります。その手間を惜しまずに物件を育てている人は、多額の家賃収入を得ることができます。

そして、不動産投資は、買うことがすべてではなく、買った後に何をするかで大きく結果が変わりますので、購入後の行動についてご紹介します。

不動産投資は事業

不動産投資で成功しているオーナーさんと、失敗してしまうオーナーさんの違いは、「物件の購入後に行動しているかどうか」です。

不動産投資は、「投資」ですが、株や債券を購入して値上がりを期待して待っている投資とは異なります。

賃貸業であり、オーナー、大家といわれます。つまり、事業のひとつなのです。そのため、経営者であるオーナー自身が努力しなければ、成功することはできません。

不動産投資で大切なのは、購入後に手間ひまかけて、物件を育てることと、それを実行するための環境づくりです。

成功するためのポイント

どんなことでも、成功している人と失敗してしまう人には、それぞれ共通点があります。成功しているオーナーさんの共通点をご紹介しますので、参考にしてみて下さい。

お金の流れを把握している

帳簿は、お金の流れを把握し、それをもとに事業計画を策定しますので、事業にはつきものです。しかし、オーナーさんの中には、帳簿をつけていないという人がいます。

この帳簿とは、お金の流れを把握するためのものです。不動産投資で必要な帳簿は2つあります。1つは、個人資産についてです。

個人資産の帳簿については、資産からキャッシュフローがどれくらい生まれているかがポイントになります。キャッシュフローが一目でわかるようにしておきましょう。

2つ目は、1部屋ごとの帳簿で、部屋の家賃収入やローンの支払いなどを把握しておくためのものです。

所有物件が増えていくと、それぞれが儲かっているのかどうかを、把握できなくなっていきます。それがわからないと、戦略を立てることもできませんので、1部屋ごとの収支をつけることが大切です。

また、所有物件のリフォームをしたり、繰り上げ返済をしている場合でも、帳簿をつけていればトータルの損益がすぐにわかります。

今までにいくら使い、いくらリターンがあったのかが分かれば、売却するときにも、合理的な判断をすることができます。

物件を見る

入居者が退出した際でも、自分の物件が空いたからといって、立ち会うオーナーさんは少ないです。自分の家を購入するときには見に行くのに、投資用の物件を見に行かないのは、自分が住まないから、関心がないのです。

それでは自分の物件に住みたいと思ってもらえません。実際に物件を見ることによって、アイデアもわいてきますし、リフォームやリノベーションの必要性についても、冷静な判断が可能になります。

物件購入後の投資

成功するオーナーさんは、物件の購入後にも、資金の有効的な使い方を考えています。

持っている物件が空室になった場合、家賃を上げるための内装を検討します。部屋に付加価値をつけることで、より高い賃料を得ることができるからです。

オーナーになったら、常に費用対効果を考えましょう。投下した資本に対して、どれだけ利益を得られるかを計算します。

たとえば、トイレにウォシュレットをつけたり、シーリングライトをお洒落なものに変えるなど、通常の原状回復時より、10万円を多く投資して、家賃を相場より3000円高く設定します。

すると、1年間で3万6千円、家賃収入が増えることになります。

購入する際に立地を見る

物件を購入する際に、家賃が上がりそうな場所にある物件を探します。借りてもらいやすい物件にするためには、女性が住みたくなるようなイメージ作りが大事です。

また、法人は家賃補助があるケースが多いので、多少家賃が高くても借りてもらうことができます。

そのため、法人が借りやすい立地の部屋を購入し、借りやすい部屋に仕立てるのも一つの方法です。生活に必要な家具を備え付けるのも、いいかもしれません。

中古物件の場合、前所有者の売却理由を分析する

オーナーさんが、物件を売却する主な理由は4つあります。

  1. 利益が確定したから(今売れば儲かる)
  2. 持ち出しが多いので売る(損切り)
  3. 修繕費用がかかる
  4. 入居者に問題がある

4つの理由の中で、1番安心できる理由は「利益が確定したから」です。投資物件の売却理由として、一番理にかなっています。

また、現金が必要になったから売る、というケースもあります。現金化を急いでいる場合には、相場より安く売り出されることが多いです。

2つ目の損切りは、新築ワンルームマンションを購入したオーナーさんによく見られます。前のオーナーさんが運用に失敗していても、物件には問題ないことが多いです。

その場合、オーナーが変わると運用条件も変わりますので、同じ物件でも成功するケースがあります。

修繕費がかかることと、入居者に問題があるなど、物件に問題があるケースでは、解決のために多大な労力がかかることがあるため、購入はオススメしません。

このような情報は、登記簿謄本を見るとわかります。どの銀行でローンを組んでいるのかも、抵当権者の記載でわかります。

さらに、マンションの場合、不動産会社から重要事項報告書を取り寄せれば、修繕履歴がわかりますし、入居者に問題がある場合などは、賃貸履歴調べることができます。大きな買い物になりますので、事前にいろいろな角度から、物件について調べてみて下さい。

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