不動産投資で成功するための基礎知識

不動産投資で成功するための基礎知識

経済協力開発機構の、金融に関する市民教育に関する調査によると、日本人の57%は投資の知識が無いそうです。さらに、不動産投資の知識に関して言えば、知識がある人はわずか数%程度かと思います。

知識が無い状態で行動するということは、投資ではなく、投機に近い状態と言えます。

では、不動産投資で成功するためには、どうしたらいいのでしょうか。

不動産投資で成功する

不動産投資で最も大切なことは、いかに収益を上げるかということです。それなのに、アパートのオーナーになりたい、不動産投資がしたいという理由で、「不動産を所有することが目的」となっている人が多いように思います。

不動産投資といっても、自己資金なしでの投資や、少額の頭金で投資を始める人もいます。

これらの人が失敗してしまう理由は、不動産を買うことが大前提で、オーナーになりたいという気持ちが先走っているからなのです。

頭金なしで、すべてローンでスタートするよりは、少額の資金から始められる投資をするほうが良いと思います。

そして、所有することを前提にしないで、いかに収益を上げるかで判断します。そのためには、どうして不動産投資をするのか?ということを考えて、自分なりの目的を明確にしておきましょう。

具体的には、自分なりの目標となる期待利回りを持つことをオススメします。

お金と不動産と向き合う

不動産投資でお金を儲けるというと、実現できるのは限られた一部の人達だけという人がいますが、それは間違っています。チャンスはすべての人に平等にあります。

お金を儲けている人は、勉強して知識を増やし、時間を割いてリスクを取っているから、必然的に結果がついてくるのです。何もしないで儲かるような、甘い考えで成功することは不可能です。

そして、生活するうえでの基本的な要件として、衣・食・住があげられますが、不動産とは、生活の根本を支える重要なものです。

投資物件を購入すると、あなた自身がオーナーとなり、入居者はお客様です。きちんと運営すれば、将来にわたって継続して、安定した収入を得ることが可能です。

不動産業界で使う用語

不動産業界で使われている用語には、特別に難しい言葉はありませんが、略語などが多く、はじめての人には、何をいっているのかわからない、ということもあると思います。そこで、不動産業界でよく使われている用語を、ご紹介します。

宅地建物取引業

宅地建物取引業は宅建業、宅地建物取引士は主任者と言われます。これらは、日本全国共通ですが、地方によっては、違う用語を使うこともあります。

両直・両手

不動産売買の取引において、1つの業者が、売主と買主の仲介を行うことを「両直」「両手」と言います。この場合、売主と買主の両方から手数料を受領することができます。

(手)わかれ・片手

不動産売買の取引において、2つの業者が、売主と買主の仲介を行うことを「(手)わかれ」「片手」と言います。売主の仲介業者は売主から、買主の仲介業者は買主から手数料を受領します。

三ちん・あんこ

不動産取引において、三社以上の業者が入っている取引を三ちんと言います。また、売主側の業者と、買主側の業者の間に入っている(挟まれている)業者のことを、あんこと言います。

旗地・突っ込み道路

敷地延長の土地を旗地(旗のような形の土地なので)、突っ込み道路と言います。このような形状の土地は、近隣の土地相場と比較して、20~30%程度安いことが一般的です。

建物を建てられれるスペースが奥にあるので、日当たりが悪いケースが多く、敷地延長部分の土地の活用ができないことがあります。

敷地延長の土地とは、道路に接している敷地部分が最低2mで、その奥に建物を建てられる敷地形状の土地のことを言います。

条件付き(ひも付き)

建築条件付きの売地のことを言います。建築条件付きは、土地の売主が指定した建築会社で、建物を建てなければなりません。土地の売買契約をおこなう際に、建築の契約に関しての停止条件があります。

土地の価格は、近隣相場程度か若干低めに設定されているケースが多く、建築会社が、建物の建築請負契約を取るために、土地を取得することが一般的です。

地価公示

国土交通省が毎年公表する、1月1日時点の全国の土地価格のこと(公示価格)です。

地価公示は、一般の土地取引の際の目安とされ、不動産鑑定士などの鑑定評価や公共用地の取得価格などを決める際のよりどころとなるなど、大切な役割があります。また、企業会計における資産の時価評価にも活用されています。

建物の古さの違いや、建築費用の違いといった、いろいろな特徴が反映された価格は、それぞれの比較が難しくなります。そのため、建物が建っている現在の土地ではなく、更地としての評価をします。

1地点について、2人の不動産鑑定士が各々に現地を調査し、最新の取引事例やその土地からの収益の見通しなどを分析します。

さらに、地点間や地域間のバランスなどを検討し、国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています。

不動産投資で成功するポイント

不動産投資で得られる利益には、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。

  • インカムゲイン:取得した不動産物件を賃貸に出して家賃収入を得る
  • キャピタルゲイン:物件を転売して、利益を得る

そして、不動産投資で成功するためのポイントは2つあります。

  1. 正しい知識を1つでも多く得る
  2. 少しでも多くの資金をつくる

まずは、不動産に関する本を読んだり、セミナーに参加するなどして、正しい知識を得ることです。そして、資金をつくります。最低限、この2つの基本ができていないと、投資のリスクが大きくなります。

不動産流通のトラブルの原因は、購入する側の知識不足にもあります。人が不動産に支出する費用総額は、非常に高額にもかかわらず、プロである不動産業者の話をすべて鵜呑みにする人が多いように思います。

不動産業者は、不動産の販売・仲介によって利益を得ていますが、消費者の知識不足をいいことに、どんな形態でも、何としてでも販売するという業者がいることも事実です。

自分で判断するためには、それなりの知識が必要です。騙されてから愚痴をこぼしても、何の解決にもなりません。リスクをしっかりと見極めるためにも、あなた自身が知識で武装することが重要です。

不動産投資に不安を感じる人は多いと思いますが、知識さえ身につければ、不動産投資は投資の中でもリスクが低いと思います。

正しい知識を身につけて、資金を準備してからスタートすれば、投資が怖いと感じることもなくなりますよ。

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