不動産投資物件の選び方と資金調達方法

不動産投資物件の選び方と資金調達方法

ほどんどの不動産オーナーは、空室率や物件価格の低下などを考慮し、できる限りリスクを回避しようとします。

そして、成功するオーナーと、失敗するオーナーに分かれてしまいます。

これは、長期にわたる物件運用のさまざまな場面に潜む、失敗のリスクに気づかないことが多いからです。

購入から売却までのさまざまなリスクを、物件ごとに把握するのは容易ではありませんが、注意すべきポイントをご紹介します。

好条件に騙されない

駅近、新築、高利回りといった、一般的に好条件といわれる物件を購入したはずなのに、いつの間にか、不良資産をかかえてしまっているという方がいます。

このような物件は、相場に合わない高額な家賃設定がなされていて、無責任な家賃収入を掲げている可能性があります。

特に、部屋数が多い物件は注意が必要です。1棟の部屋数が多いほど、不動産会社にとっては売りやすい物件になります。部屋数が多ければ入居者が増え、高額な家賃収入が得られそうですよね。

しかしこれは、「売ること」を目的とした見せかけの数字であることがあります。

たとえば、1部屋の面積を狭くして、部屋数を増やしているようなケースがあります。新築のときには、相場よりも高めの家賃を設定できますが、中古物件になったときには、同様の募集条件では、なかなか入居者を獲得できません。

新築でもなく、他の物件と比べて狭いことが弱点となり、入居者のニーズを満たすことができなくなります。

すると、空室を埋めるために、家賃を下げざるを得なくなり、購入当時の資金計画は崩壊してしまいます。

このような「物件を売ったら終わり」という不動産業者は、賃料維持することに一切の責任を持ちません。

ワンルームマンションはメリットが少ない

ワンルームマンションのメリットとしては、購入価格が安く、家賃収入が見込める、空室率が低い物件であれば、ある程度の利回りが期待できます。

しかし、その1部屋が空室になったとたんに、収入はなくなり、ローンの返済や管理費が必要であれば、赤字になります。

1棟買いであれば、10戸のうち2戸が空室でも、収入は確保できます。実質利回りが適正かどうか、慎重に検討する必要があります。

入居者の募集方法

優良物件であっても、入居者の募集方法を間違えてしまうと、いつまでたっても空室が埋まらないことがあります。入居者を募集する場合、一般的には2種類の方法があります。

1つは、管理会社を仲介して、空室となった物件の情報を賃貸仲介会社に流す方法、もう1つは、直接、賃貸仲介会社に募集を依頼する方法です。

賃貸仲介会社に直接、募集依頼することを、専任媒介契約といいます。専任といっても、自分の物件を優先して紹介してもらえるわけではありません。

オーナーにとっては、自分の持っている物件こそが、良い物件ですが、賃貸仲介会社にとっての良い物件とは、「入居者がすぐに決まり、仲介手数料が稼げる物件」なのです。

つまり、紹介したくなる物件であることが重要です。

同じような条件の物件が多数あるエリアでは、いくら良い物件だったとしても、紹介してもらわなければ、いつまでたっても入居者が決まりません。

また、専任媒介契約の他に、一般媒介契約というものがあります。

これは、複数の賃貸仲介に、並行して募集依頼ができます。その分、空室が埋まりやすいのでは?と思いますが、そうとも言い切れないのが実情です。

不動産投資の資金調達方法

多額の資金を必要とする不動産投資においては、できるだけ有利に、融資を受けられる金融機関を見つけることが重要です。

ローンの審査に通過するかどうかはもちろん、金利の高さやローンの期間は、後の資金繰りや不動産投資の成功と失敗に直結します。

借り入れが多ければ多いほど、リスクがありますが、確実な賃料収入と資金計画を組めば、問題なく運用できます。そのためのポイントは、できるだけ有利な条件でローンを組むことです。

一般的に、個人で融資を受ける際には、購入者の属性がチェックされます。

収入の実績、勤続年数、所有不動産、取引実績などです。収入は、過去3年間が対象となり、収入の高いほうが返済能力が高いと判断されます。

物件評価では、原則的に土地は路線価、建物は固定資産税評価額を精査して、いくらまで融資できるか判断されますが、新築の評価額はわかりやすいため、中古よりも新築のほうが融資が受けやすくなります。

中古の場合は、木造であれば築22年、RC造で47年と対応年数が定められているので、築年数が長い物件ほど、融資は受けにくくなります。

また、金融機関で融資を受ける際に利用するのが「アパートローン」という商品です。これは、パッケージ型のものと、オーダーメイド型の2種類があります。

アパートローンで融資を受ける場合、事前審査、ヒアリング、本審査の順で、融資を申し込んだ人の属性と、融資対象の物件評価額が、それぞれの基準をクリアしているかどうか、総合的に審査します。

この中で最も重視されるのは、物件の価値と物件によって得られる収益性です。

銀行が物件の価値を見極める方法は、「積算評価法」「収益評価法」があります。

積算評価法は、建物の価値と土地の価値を加えて算出し、収益評価法は、家賃収入に空室率を掛けた金額から、経費や固定資産税、ローン返済額などを差し引いて計算します。

融資期間は、建物の種類によって異なります。一般的には、法定耐用年数から経過年数を差し引いた年数が融資期間となります。

積算評価法
積算評価=土地の評価額+建物の評価額
  土地の評価額=路線価×面積
  建物の評価額=新築時の1㎡当たりの価格×延べ床面積×築年数による減価
収益評価法
家賃収入×空室率ー(経費+固定資産税+ローン返済額)

オーダーメイド型といわれるローンでは、ある程度の資産を持っている人を対象に、その人の信用力に対して、融資が行われます。

アパートローンは、メガバンクなども扱っていますが、オーダーメイド型は、地方銀行や信用金庫といった地域に密着した金融機関が扱っています。

これらのローンを利用して物件を購入する場合でも、ある程度の自己資金は必要となります。

目安として、購入価格や建築費用の10~20%くらい用意できるのが理想です。ただ、頭金がゼロでも融資が通るケースもありますので、融資に強い不動産会社などに相談してみて下さい。

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