【投資物件の探し方】不動産投資初心者から上級者まで使えるワザ

【投資物件の探し方】不動産投資初心者から上級者まで使えるワザ

不動産を購入する場合、あなたはどうやって物件を探しますか?

はじめて物件を購入する方から中・上級者まで、おすすめの物件の探し方や購入する際のポイントなどをご紹介します。

インターネットで探す

まず見ていただきたいのは、インターネットです。インターネットでの情報集めをおすすめする理由は3つあります。

①物件を探すだけで勉強になる

利回り計算の考え方、物件の魅力など、見ているだけで相場が身につきます。

②信用できる

インターネットに物件を登録している会社は、基本的に、ネット搭載の契約時で審査を受け、そのネット運営会社より信用できると判断されているはずです。なので、信頼できる不動産会社を探す手間が省けます。

③初心者に慣れている

ネットに掲載されている不動産会社は、サラリーマンや個人事業主に慣れていることも多く、問い合わせをしても、比較的親切に対応していただけます。

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中でもおすすめなのが、第1位の楽待です。

物件数は日本最大で、地方物件も充実しています。「会員情報」に、自己資金や希望の物件などを登録しておくと、希望に近い物件が見つかったときに、不動産業者から連絡してくれます。

【楽待】収益物件一覧|物件数No.1不動産投資サイト (rakumachi.jp)

ネット検索のメリットは、24時間、いつでも物件を検索できますので、忙しいサラリーマンの方でも、スキマ時間を使ってサイトをチェックできます。

一方、すでに流通している物件になりますので、良い物件は競争率が激しく、スピード感が大切になります。

不動産屋で探す

物件探しの難しさと、希少物件との出会いは比例します。

あなたが探しやすいということは、他の人も探しやすいということになります。しかし、比較的簡単に探せて、ライバルが少ないのが、地元の不動産業者です。

特に、大手の不動産業者がいない町では、いまだに昔ながらの不動産業者が、張り紙で売買物件を扱っているので、他の町に情報が流通していない場合があります。

こうした業者は、人脈に恵まれているため、物件の情報を持っている反面、その情報をネットなどに掲載させていないことがあります。

このような場合、ネットでの情報よりも格段に良いお宝物件が発掘できることもあります。ただし、初心者の不動産投資家に慣れていないこともあるので、購入の意思などをはっきりと伝えましょう。

不動産購入時の5つのポイント

欲しい物件が決まったら、不動産会社に伝えるべき5つのポイントをご紹介します。

資金づけ

すぐに購入できる方が100%優遇されますので、自己資金が準備出来ているのであれば、その旨を伝えましょう。

属性

あたなの信用情報(勤務先や投資経験など)。どんな人物なのか、わかっているほうが売る方も安心できます。

熱意

不動産購入は金額も大きいので、不安もあるとは思いますが、「リスクはないですか?」「何かあったらどうしたらいいですか?」など、心配ばかりしている人に売りたいと思いますか?

「どうしてもこの物件が欲しい!」「いつでも対応できます」という熱意を伝えましょう。

具体性

あなたがもし、「いい物件があったら紹介して下さい」といわれたら、どんな物件を紹介しますか?戸建てなのかアパートなのか、予算はいくらなのか、いい物件は人によっても異なります。

○○市で500万円くらいの物件があれば教えて欲しいなど、具体的に伝えましょう。

そして、もう一つ大切なポイントが行動力です。業者さんは、「買わなくても、現地まで見に来てくれるだけで誠意を感じる」と言われます。

せっかく情報を伝えても、「この物件は駅から遠いから」「その物件はリフォーム費用が高そうだから」など、不満ばかりを言われたら、次から情報を教えたくなくなりますよね。

できるだけ紹介して頂いた物件は、見に行くことをおすすめします。

将来性

不動産業者は、一度の取引よりも、将来的にいいお客様になってくれそうな人を優先します。物件を増やしていきたいことや、売却時にもお世話になりたい旨を伝えましょう。

おすすめは中古木造アパート

賃貸経営で、効率よく収益を得るためには、区分所有よりも1棟買いがおすすめです。

区分所有は、少ない資金で購入できるのが魅力ですが、1棟買いと同程度の手間がかかるうえに、空室リスクなど、デメリットも多くあります。

戸建ての賃貸は、管理に手間がかかることを考慮しなければなりません。

また、ひとことで1棟買いといっても、物件の構造や立地によって条件は様々ですのでリスクはあります。その中で、収益率に着目すれば、有利なのはアパートです。

アパートであれば、マンションよりも購入費用を安く抑えられますし、マンションは土地と建物が専有面積割合による共有の持ち分となりますが、アパートは購入者の所有となり、土地も担保にできるため、金融機関から融資を受けやすいというメリットもあります。

とくにアパートの中でもおすすめなのが、中古の木造です。最近の木造アパートは、外見上は木造であることを感じさせないデザインが多くあります。

耐震性や機能面でも、鉄筋コンクリートマンションに引けを取らないものも少なくありません。

中古物件の場合、建物や設備にばかり目がいきがちですが、重要なのは立地です。建物は、修繕できますが、土地は変更できません。

駅からの距離、スーパーやコンビニ、公園などの住環境はもちろん、地盤の強さや高台にあるかどうかなども注目ポイントです。

中古の木造アパートであれば、新築よりも安く購入でき、修繕次第では、新築に引けを取らないほどの収益物件になる可能性もあります。

少ないリスクで始めるなら小口投資

小口投資とは、不動産会社などが保有している物件の出資額を、小口に分割した商品です。オーナーは、小口化された少額の出資金で、1つの物件を共同所有することができます。

不動産の客つけや維持・管理などは不動産会社が行うため、オーナーは手間なく、賃貸収益の分配金を受け取ることができます。

ワンルームマンション投資と同様と思われるかもしれませんが、小口投資は、1棟の物件を共同で持つので、ワンルームマンションのような空室リスクはありません。

たとえば、ひと口500万円の出資金を支払うことで、同物件の賃貸収益(インカムゲイン)からの分配金を受け取ることができます。

ただし、一定の分配金が保証されているものではありません。また、この分配金は「雑所得」扱いになります。

小口投資不動産には、出資者のリスクを軽減するための仕組みが2つあります。1つは「出資金償還の安全性」です。

投資家からの出資金を「優先出資」、不動産会社の出資を「劣後出資」とする優先劣後構造を採用している商品の場合、投資対象不動産の価値が下落した場合、不動産会社の保有する劣後出資分を限度として下落分を引き受けます。

この仕組みによって、出資者に対する出資金償還の安全性が高められています。

2つ目が「分配金支払いの安全性」です。賃貸収入で気になるのは、家賃が下がったり、空室がある場合のリスクです。分配金は利回りとともに決定されているので、家賃収入の増減によっても変動します。

しかし、利益分配においても「優先劣後構造」が採用されているので、まずは出資額の年換算に達するまで支払われます。そのうえで残余があれば、不動産会社が保有する「劣後出資」の分配金に充当されます。

また、出資者は契約期間中に、出資金を換金することもできます。換金方法は「営業者買い取り」と「第三者譲渡」の2つがあります。

営業者買い取りは、一定の制限のもとに、営業者が出資者から直接資金を買い取ることです。買い取り価格は、出資した期間に応じて異なります。

  • 出資から5年以内での買い取りの場合、計算期末日の出資金評価額の85%相当額
  • 出資から5年超10年以下での買い取りの場合、計算期末日の出資金評価額の90%相当額
  • 出資から10年超での買い取りの場合、計算期末日の出資金評価額の95%相当額

第三者譲渡は、譲渡金額が譲渡人・譲受人との間で合意された金額です。

基本的に、譲渡人・譲受人が共同で、営業者に地位譲渡申請を行い、営業者の承諾を経て、譲渡が成立します。譲渡の際には、譲渡人は一口当たり、2万円の解約手数料と1万円の申込事務手数料が必要です。

小口投資不動産は、業態の特性ゆえに、信頼性の高い限られた会社のみが販売できる商品です。

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