競売不動産投資を副業におすすめする理由

不動産投資といっても、いろいろな種類があります。

  • 一棟投資(アパート、マンションなど一棟丸ごと投資)
  • 区分投資(マンションなどの一軒分ごとの投資)
  • 戸建て投資(一軒家への投資)
  • サービス付き高齢者向け住宅(介護サービス付きアパート)
  • シェアハウス(トイレ、キッチンなど共有)
  • 民泊
  • コインパーキング
  • トランクルーム、コンテナ、倉庫
  • 太陽光発電

不動産取引の基本は、相対取引での交渉です。

しかし、不動産競売はオークション取引で、あらゆる不動産が出品され、日本全国が対象となっています。

また、時間との兼ね合いをつけることができるので、忙しい人でも副業にできるのが、競売不動産投資の魅力です。

競売不動産投資が副業におすすめの理由

通常の不動産取引は、情報、スピード、人脈がものをいう世界です。いい物件から売れてしまうので、一般人は、いい物件に出会うチャンスも少ないのが現状です。

時々、不動産業者に「掘り出し物がありますよ」と勧められることがありますが、そういう物件で、本当にお得な物件だなと思ったことは、私は一度もありません。

なかには、本当に掘り出し物があるかもしれませんが、不動産業者は取引のプロです。勧められたら、疑うくらいがちょうどいいのです。

一方、競売は、裁判所のホームページで告知されてから、入札までの期間が約4週間あるので、ゆっくり調べたり、考える時間があります。

また、競売というと、怖いイメージがある人もいるのではないでしょうか。

旧競売法の時代には、テレビドラマのような、怖いお兄さんが、競売会場への入場を妨害したり、仲間内で価格を操作するすることがあったそうです。

しかし現在は、法改正も行われ、一般人も安心して参加できる、公正でクリーンな不動産マーケットに変わっています。

そして、今の時代、複数の収入減を持つべきだと思っています。平穏な時代は長続きしません。リストラや倒産など、不測の事態がいつ起こるかわかりません。

競売なら、スキマ時間を使って投資をすることができます。 

競売のメリット・デメリット

どんな投資でも、メリット・デメリットがあります。

もし、メリットしかない投資があれば、詐欺だと疑ってください。大切なのは、デメリットを理解しておくことです。

メリットデメリット
・相場よりも安く物件を仕入れることができる
・調査報告書が公開されている
・瑕疵担保責任の適用がない
・引き渡しが保証されていない

メリット

相場よりも安く物件を仕入れることができる

競売の最大のメリットは、価格が安いことです。競売は、複数の人が競争で値をつけて、最高額の人に売却する「競り」ではなく、一発勝負の競争入札なので、めちゃくちゃ高い値段がつくことはありません。

価格は、裁判所が提示する「売却基準価格」というものがあります。

この価格は、執行裁判所が選任した評価人(不動産鑑定士)が提出する「評価書」に基づいて、執行裁判所が決めます。入札の基準となる価格です。

ただし、この売却基準価格は、一般市場価格に比べて、ばらつきがあります。市場価格の半分くらいの物件もあれば、市場価格並みの物件もあるのが現状です。

調査報告書が公開されている

競売には、物件明細書・評価書・現況調査報告書の「3点セット」があります。

いずれも、裁判所書記官、執行官、評価人が公平な観点で作成した報告書で、誰でも閲覧することができます。これさえ見れば、ある程度の情報がわかります。

ただし、これらの情報は、当事者の権利関係を確定するものではありませんので、入札前には、直接現地を見に行くようにしましょう。

デメリット

瑕疵担保責任の適用がない

一般の不動産取引の場合、契約重要事項の説明や、瑕疵担保責任などで、購入者の保護が手厚くなっていますが、競売においては、裁判所は、手続きを主宰するだけで、物件に関しては一切の責任を負わず、購入者を保護する法律もありません。

瑕疵担保責任とは、購入時には分からなかった欠陥があった場合、売主が買主に対して負う責任です。これがないので、購入後、土地や建物に欠陥が見つかったとしても、全て自己責任になります。

引き渡しが保証されていない

裁判所は、登記の移転までを行ってくれますが、物件を落札した人は、その物件を利用または保管している人から、自分でその物件の引き渡しを受けなければなりません。

つまり、落札後に、その物件にまだ住んでいる人がいる場合、その人を追い出さないと、物件を使用できません。

現在では、不法占有者に対して、引き渡しによる強制執行によって、追い出せるようになりましたが、めんどうな物件には関わらないことが一番ですので、入札前にしっかりチェックしましょう。

不動産投資で勝つポイント

不動産投資で利益を得るためには、いくつかのポイントをおさえておく必要があります。

  1. 物件:どれくらいの価値を生み出してくれるのかを見極める
  2. タイミング:売り時、買い時を見極める
  3. 資金計画:いかに安く買い、いかに高く売るかの見極める

物件

物件の価値判断は、対象となる物件がいつまでに、いくらの価値を生み出す力を持っているかを判断することです。価値判断の要素は、大きく2つに分かれます。

  • 土地の持つ価格
  • 建物の持つ価格(築年数、減価償却など)

土地の持つ価値は「一物五価」といわれています。つまり、ひとつの土地に、5つの価格があるということです。

  1. 公示地価:国土交通省が、土地取引の指標にすべく算定するもの
  2. 基準地価:都道府県知事が、一般の土地取引の指標とすべく算定するもの
  3. 固定資産税評価額:市町村が、固定資産税などの課税のために算定するもの。公示価格の7割程度
  4. 相続税路線価:国税庁が、相続税や贈与税における課税額を算定するために公表している、路線ごとの価格。公示地価の8割程度
  5. 時価:実際に取引される実勢価格

土地は、需要と供給、タイミングで価格が決まります。価値は、土地そのものが持つ普遍性、将来性、創造力で変化します。

また、周辺の環境も土地の価値に影響しますし、歪な形よりも四角形のほうが土地を有効活用できますし、角地のほうが出入りや加工にも便利です。

このような土地の形状による価値の違いや、立地でも価値は変わってきます。

その土地の本当の価値を見抜き、本当の価値と購入価格の差が大きいほど、投資物件としての魅力が増します。競売では、入札価格と本当の価値の価格差を広げることがポイントになります。

建物が持つ価値は、「機能価値」「築年数価値」「居住快適価値」があります。機能価値とは、収納スペースが多い部屋、防音設備がある部屋、ビルトインガレージなど、独自性やオリジナルな価値のことです。

マイホームの購入には新築物件が人気ですが、投資物件の購入には中古物件が有利になります。建物は、素材によって法定耐用年数が決まっているので、減価償却によって税金を節約することができます。

そして、建物のグレードや価値にふさわしい、快適で安心・安全に生活できる建物として、備えるべき価値を考慮します。

タイミング

一般的な不動産取引における物件価格は、些細な理由で大きく変わることがあります。

売主が、早急に現金が必要、決算時期の都合、相続税の納税の都合などがあると、激安価格で売り出されることがあります。

また、買主の都合も関係しますので、同じ物件でも、両者の都合、時期によって大きく価格が変わりますので、タイミングがとても重要になります。

不景気のときに物件を買うのは勇気がいりますが、安く仕入れることができます。

すべての投資に共通しますが、他人と反対のことをすることが、成功の秘訣です。大衆心理を理解して、美味しいところを狙います。また、不動産投資は、長期投資が前提ですので、タイミングを待つことが重要です。

資金計画

不動産投資は、資金計画が重要です。物件を購入するときに、借り入れをするのか、現金で購入するのか、どれくらいの頭金が必要なのかを考えます。

ポイントは、出口から考えることです。不動産を購入する際は、いつ、いくらくらいで売却する予定なのか、売却予定価格を想定してから、逆算して購入価格帯を検討します。

つい、明るい未来ばかりを描いてしまいますが、どの時点から赤字になるのか、最悪のシナリオも作っておかなければなりません。利益が出ないと思える物件は、早いうちに見送りましょう。

競売物件検索サイトhttp://bit.sikkou.jp/

競売不動産で資産を増やす方法

 

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