サブリース契約はラクで安心?サブリース契約のメリット・デメリット

サブリース契約はラクで安心?サブリース契約のメリット・デメリット

賃貸マンション・アパートを経営していると、空室はどこかのタイミングで必ず発生します。

空室になれば、その分収入が減少し、長引けば資金計画に支障をきたしてしまいます。このリスクを軽減する方法が、家賃定額保証の「サブリース」です。

家賃を定額で保証してくれるというと、大家さんにとっては嬉しいことですよね。でも、そんなお得なサブリースにはデメリットはないのでしょうか?

今回はサブリース契約のメリット・デメリットについてご紹介します。契約をする前に、しっかりと内容を理解しておきましょう。

サブリースとは?

サブリースとは、入居者の有無にかかわらず、オーナーに対して、月々の家賃収入を定額保証する仕組みです。

基本的に、サブリースでは、入居者の募集から建物の管理までを、不動産会社が行うので、オーナーの負担が少なくてすむというメリットがあります。

サブリースにおける不動産会社のおもな事業内容は、大きく3つあります。1つは、「契約管理」です。これは、借り上げ賃料をオーナーに支払うことです。

2つ目が「入居者管理」です。不動産会社は入居者募集、審査、契約、更新、解約、撤去、精算業務を行います。そして3つ目が「建物の管理維持」になります。これは、建物設備の保守、法定点検です。

では、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。

メリット

空室リスクの回避

第一に、定期的に定額の家賃収入が見込めます。賃貸経営を行うオーナーにとって、一番の不安は空室による家賃収入の減額です。常に満室であればいいのですが、入居者が退去して、次の入居者がみつかるまでは、どうしても期間が空いてしまいます。

空室期間が6ヵ月にもなると、オーナーにとっては死活問題です。

しかし、サブリース契約を結ぶことで、毎月定額の家賃収入を得ることができますので、オーナーにとっては大きな安心材料になります。

管理業務を一括で任せられる

サブリースを行う不動産会社は、管理物件の賃料収入を得ることで、オーナーの賃料を保証しています。入居者が集まらなければ、支払うことができなくなりますので、募集に関しても、オーナーに代わって行います。

個人で経営している場合、退室が出たら、自ら仲介業者などに入居者募集の依頼を出します。

募集をかける際には、物件の売り込みが重要ですが、サブリース会社であれば、個人のオーナーよりも、より広い仲介業者のネットワークを駆使して、入居者を募集することが可能です。

また、入居者のクレームやトラブル対応もサブリース会社が行いますし、入居者確保のための建物維持・保全も同様にサブリース会社が行います。

入居者との間でトラブルがあっても、管理会社が当事者として解決するので、オーナーは直接表に出ることはありません。

確定申告が簡便になる

賃貸経営の収入は、確定申告が必要となります。しかし、サブリースを活用することで、入退去のたびに発生する費用の計上が不要になり、収支管理がシンプルで確定申告も簡便になります。

デメリット

収益性の低下

サブリース会社が間に入ることによって、保証料などがかかるため、家賃収入は減少します。

一般的には、家賃以外の収入(敷金・礼金・更新料など)と、借り上げ家賃以上の家賃はサブリース会社の収入となります。

修繕・リフォームの条件付きの場合がある

建物は必ず劣化しますので、将来的には修繕・リフォーム工事が必要になります。

当然、費用はオーナー負担となりますが、サブリース会社によっては、リフォーム業者の指定があったり、〇年後に修繕工事を行うこと、などという条件付きの場合があります。

サブリース契約の場合、ちょっとした修繕・リフォーム工事に関しても、オーナーの判断で行うことはできません。

また、通常の修繕・リフォーム費用に、余計な費用を上乗せされて請求されることもありますので要注意です。

家賃保証の契約期間を要確認

サブリース会社の中には、最高30年という長期保証をしているものもあります。オーナーからすれば、魅力的に見えますが、本当に可能だと思いますか?

家賃保証は、当初の設定賃料が続くわけではありません。契約内容を見てみると、「2~5年程度の契約更新」や「定期的な賃料改定」という項目があります。

通常でも建物の老朽化に応じて、家賃は下がりますので、長期間同額保証する会社は詐欺だと思ってください。

中には、募集開始の数ヵ月は保証しないなどという項目がある場合もありますので、サブリース契約を結ぶ場合には、契約内容をしっかりと確認して下さい。

オーナーチェンジ

オーナーチェンジマンションは、利回りを表示して売却しますが、サブリース契約を結んでいると障害になることがあります。

たとえば、ある不動産会社がサブリース契約を結び、月12万円の家賃を入居者からもらい、オーナーに10万円を支払っていたとします。 オーナーの家賃収入は年間120万円ですので、利回り5%とすると、その物件の価値はおよそ2400万円になります。

サブリース契約がなければ、家賃収入は毎月12万円で年間144万円、利回り5%とすると、評価額は2880万円になるので、高く売ることができます。

高く売りたいなら、サブリース契約を外してから販売しましょう。

ただし、不動産会社は借地借家法を主張して、サブリース契約を外さなかったり、解除できたとしても3ヵ月前後かかることが多いので、不動産仲介業者に相談し、しっかりとサポートしてもらいましょう。

サブリース契約はお得?

サブリース契約は、一時的には楽で安心できるシステムだと思いますが、長期的にみるとリスクが大きいので、オススメしません。

また、すべてを任せるわけなので、オーナーとしては何の経験もノウハウも蓄積されません。

ある程度お金に余裕があって、最低限の利回りがあればよく、経営にも興味がない人は、サブリース契約でもいいと思います。

メリットデメリットをきちんと把握し、「こんなはずじゃなかった」ということにならないようにしましょう。

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