住宅ローンを組むと30年、50年と長いつきあいになります。
無事に完済するためには、事前に十分な知識を身に着けておく必要があります。住宅ローンと一言でいっても、色々な種類がありますで、自分に合うプランを見つけましょう。
元利均等返済と元金均等返済
住宅ローンの返済方法は2種類あります。
- 元利均等返済
- 元金均等返済
多くの人が選択するのが、元利均等返済といわれる返済方法です。
元利均等返済
元利均等返済は、毎月の返済金額が一定で、利息と元金の割合が返済期間に応じて変化していきます。
返済額が一定なため、返済計画が立てやすいというメリットがある反面、返済当初は利息の占める割合が大きく、元金がなかなか減らないというデメリットもあります。
元金均等返済
元金均等返済は、元金部分を返済期間で均等に分割して返済する方法です。
当初は利息の負担が大きく、返済額自体が高額になりますが、返済が進むにつれて利息部分が減少し、毎回の返済負担額も軽くなっていきます。
返済当初から確実に元金が減っていき、返済総額も元利均等返済よりも少なくなるというメリットがあります。
固定金利型・変動金利型・固定金利選択型
住宅ローンの金利には3種類あります。目先の金利だけにとらわれず、長期的な視点で商品を選ぶようにしましょう。
固定金利型
住宅金融公庫やフラット35のように、全期間の金利が固定された商品のことをいいます（二段階金利のものもあります）。
返済期間中の返済額が一定に保たれるため、返済計画が立てやすいというメリットがあります。
その分、金利の設定が他の商品と比べて高いので、完済まで固定金利型を利用すると、総返済額は大きくなります。
金利の高い固定金利型住宅ローンを選択するのは、借り入れ後に金利が上昇しそうだと思う場合に利用されています。
変動金利型
市場金利といわれる短期プライムレートに連動して、適用金利が変わるタイプの商品で、金利が低いのが特徴です。
返済額は5年に一度の見直しがあるので、5年間は一定ですが、その内訳となる利息と元金の割合は毎年2回（4月と10月）、見直しされます。
この商品は、万一、返済期間中に市場金利が高騰した場合でも、急激な家計への負担増を防ぐために、5年ごとの見直し時に上がる返済額に上限が設けられています。
今までの返済額の最大1.25倍までしか返済額は上昇しないので、最大返済額を予想することができます。
繰り上げ返済をする場合にも手数料が安く、全期間を通して金利の優遇を受けられるサービスもあります。低金利時代には使い勝手のいい商品になります。
固定金利選択型
この商品のベースは変動金利型で、2年、3年、5年、10年といったように、全体の返済期間のなかで一定期間、金利が固定される商品です。この商品の最大の魅力は設定金利の低さです。
2年、3年といった短期間の固定金利商品は、低い金利が特徴とされる変動金利型よりも、さらに低い金利が設定され、キャンペーンがあったりと優遇内容が充実しています。
しかし、固定期間が満了した時点で、そのまま変動金利型に移行するか、再び固定金利選択型に移行するのかを選択しますので、その時点の市場金利を受け入れなければならないというリスクもあります。
万一、固定期間中に市場金利が大きく上昇し、満期を迎えた時点では今までの倍以上の金利が設定された住宅ローンしかなくても、それに乗り換えなければなりません。返済額が急激に膨らみ、家計に与える影響も大きくなりますので、リスク回避として、繰り上げ返済などの対策が必要です。
| 固定金利型 | 変動金利型 | 固定金利選択型 | |
| メリット | 全期間、返済額が一定なので計画的に返済できる | 設定金利が低い。5年間は返済額が一定で、見直し時にも最大1.25倍までしか返済額が上がらない | 期間中は返済額が一定。短期固定商品は他の商品と比べて最低金利が設定されているのが一般的 |
| デメリット | 設定金利が他の商品と比べて高い | 金利見直しが年に2回あるので、順調に元金が減るとは限らない | 固定期間満了後の返済計画が不透明。急激な負担増のリスクがある |
| ポイント | 設定金利が高いので、家計への負担が大きい | 繰り上げ返済が難しい場合や、返済額を低く抑えたいときなどに選択すると有利 | 繰り上げ返済が定期的に行える状況であればお勧め。目先の金利で選択すると危険 |
| 選択時期 | 低金利時代、金利上昇傾向のとき | 金利安定時代、金利下落傾向のとき | 金利安定時代 |
公的融資と民間融資
住宅ローンには大きく分けて公的融資と民間融資の2種類があります。
フラット35
住宅金融公庫と民間機関が共同で行う住宅ローンの貸出し制度です。
全期間固定金利で借りることができるので、返済計画が立てやすく、保証料や繰り上げ返済の手数料がかからないのが魅力です。また、敷地面積に対する制限がないので、都心の一戸建てでも利用できるケースが増えています。
ただし、融資実行の時点での金利が適用されるので、未完成物件を購入する際には注意しましょう。
主な概要
| 利用できる人 |
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| 利用できる範囲 | 申込人が住むための住宅建設資金または購入資金など |
| 利用できる住宅 | 建設費または購入価格が1億円以下 |
| 融資額 | 100万円以上5,000万円以下 |
| 金利 | 全期間固定（二段階固定あり）、融資実行時点での金利が適用 |
| 返済期間 | 15年以上35年以内または完済時の年齢が80歳となるまでの年数（短いほうが適用） |
| 団体信用生命保険 | 任意加入 |
財形融資
勤務先に財形制度があれば利用することができます。金利は5年ごとに見直しがされます。融資対象物件の概要は公庫に準じたものとされているので、一般的には公庫融資などと併用して使われることが多くなります。
主な概要
| 利用できる人 |
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| 利用できる範囲 | 申込人が住むための住宅建設資金または購入資金など |
| 利用できる住宅 |
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| 融資額 | 財形貯蓄残高の10倍以内で最高4,000万円まで、購入費用全体の80％以内 |
| 金利 | 当初5年間は融資申込時の金利を適用、以後5年ごとに見直し |
| 返済期間 | 5年以上35年以内（完済時の年齢は75歳まで） |
| 団体信用生命保険 | 加入が必須条件 |
自治体の助成金制度
内容は、各自治体によってさまざまですが、確認しておきたい融資制度です。申込人の資格としては、その地域内にある一定期間以上住んでいることや、住民税の滞納がないことなどが条件となります。年収が一定金額以下や、床面積の制限を設けている自治体もあります。
主な融資制度
- 各自治体や関連の公社が直接融資する
- 地方銀行や信用金庫などの地域の指定金融機関にあっせんして、間接的に融資する
- 民間の金融機関から借りたローンに対して一定の利子補給を行うもの
民間融資
融資要件が緩く、幅広く活用できる一方、審査基準は厳しくなります。
個人の返済能力によって融資額や返済期間などが異なるので、目先の金利にとらわれず、できるだけ有利な条件での融資が受けられる金融機関を選ぶようにしましょう。
物件価格の100％まで融資が可能になる場合もありますので、頭金の少ない人には嬉しいのですが、返済条件が厳しくなる場合もありますので、事前に確認しましょう。
主な概要
| 取扱い金融機関 | 都市銀行、信託銀行、地方銀行、信用金庫など |
| 金利 | おもに短期プライムレートに連動して設定される、融資実行時点の金利が適用 |
| 返済期間 | 最長35年 |
| 団体信用生命保険 | 加入が必須条件 |
