不動産投資は、物件を購入したら終わりではありません。不動産投資の成功のカギは、購入後の家賃設定と維持管理とも言えます。
家賃設定
賃貸経営における一番の目的は、安定的な収益をあげることです。
そのためには、適切な家賃設定が欠かせませんが、そこには新築、中古物件に限らず、さまざまなワナが潜んでいます。
たとえば、新築物件の場合、建築途中の物件で、購入を検討することもあります。その場合、販売会社が、完成後の家賃を決めているケースが多くあります。
その設定は、地域の相場などを考慮していますが、建築途中と完成時では、家賃相場が変わってしまうこともあります。
すると、実際に入居者を募集する段階で、当初予定していた家賃を下げざるを得ない可能性もあります。
中古物件の場合は、多くの場合、物件購入時点の家賃設定を基準に投資計画を立てます。しかし、その家賃が、いつ設定されたものなのかを考慮する必要があります。
築10年の中古物件を購入し、新築時の入居者が退出した場合、次の募集時には、家賃を大幅に下げざるを得ません。
新築時の入居者に合わせて収支計画を組んでしまうと、現在の相場と大幅にかけ離れ、思わぬ計画破綻へとつながってしまうこともあります。
適正価格を見極める
不景気だからという理由で、家賃を下げてしまう人がいますが、実際には物件の管理維持に問題があることがあります。物件のメンテナンスに先行投資することで、家賃を高めに設定しても空室を埋められることもありますので、維持管理はとても重要です。
また、高い家賃にこだわって、空室が埋まらないこともあります。
家賃10万円の部屋が6ヵ月空いてしまうとマイナス60万円ですが、家賃を9万円に下げることで、空室が3ヵ月で済むかもしれません。
現在の家賃、将来の賃料設定をどのように見るかが、投資の成否を分ける大きな要因となります。
メンテナンスシステム
不動産投資において、物件のメンテナンス・修繕は避けて通れません。老朽化はもちろん、台風や地震などの自然災害で、大規模修繕を余儀なくされることもあります。
しかし、いざメンテナンスをしようと思っても、どのタイミングで、どれだけのコストをかけて行えばいいのか、適切に判断することは難しいものです。
そして、管理会社に勧められるがままにコストをかけて、結果的に費用に見合う効果を得られないことがあります。
これは、全国規模で多数の物件を管理している大きな不動産会社にありがちなケースです。手掛けている管理物件が多いと、すべての部屋の設備状況を細かく把握することが困難になるからです。
物件の価値を高め、入居率や賃料を維持するために必要なのは、一部屋ごとのきめ細やかな管理になります。
不動産は、購入すれば終わりではなく、物件の価値を維持していくための設備投資が欠かせません。無計画な投資には意味がありませんが、渋りすぎるのも失敗のもととなります。
洗濯機置き場が室内にあるか外にあるのか、キッチンが電気コンロかガスコンロかなど、投資を考えるべきポイントはたくさんあります。設備に対するニーズは、地域や時代によっても変わっていきます。
こまめに情報を集め、費用対効果を考慮しながら、的確なメンテナンスを行いましょう。
管理会社のメンテナンス
管理会社が行う、管理業務が適切かどうかの見極めはとても難しい問題です。自分でリフォーム範囲を決めたとしても、管理会社によっては、決められた以上のリフォームを行い、オーナーが高い費用を払わざるを得ないケースもあります。
管理会社のすべてが悪質な修繕を行っている訳ではありませんが、工事業者からの手数料を多くとりたいがために、通常よりも高い工事を実施してしまうケースもありますし、コストを抑えすぎて、極端に単価が安い部材ばかりを揃えて費用を抑え、収益をあげようとする管理会社もあります。
リフォーム業者に、無理なコストでの仕事を強いれば、仕事の質の低下につながります。その結果、設備に不具合が出て、入居者からのクレームになったり、最悪の場合には、退室にもなりかねません。
すべてを管理会社に任せっきりにしないで、相場を知っておくことも大切です。
また、個人所有のオーナーの場合、各部屋には気を配っている一方で、共有部分のメンテナンスが疎かになっていることがあります。
エントランスや廊下が汚れていたり、敷地の草が伸びて荒れ放題になっていたり、入居者は細かいところが気になるものですので、気をつけましょう。
管理体制
賃貸経営にトラブルはつきものです。そんなときこそ、オーナーや管理会社の対応力が試されます。
上の階からの水漏れ、温水器の故障、鍵の紛失など、さまざまなトラブルがあります。その際、入居者の多くは、不動産会社に連絡をします。
そこでよくあるのが、「それは大家さんに直接連絡して下さい」といわれ、大家さんに連絡すると、「管理会社に連絡して下さい」と、たらい回しにされてしまいます。
入居者の立場から考えれば、不便ですし、オーナーや管理会社に不信感を抱きます。対応力の欠如は、空室につながってしまうのです。
物件の売却
順調に賃貸経営を行っていても、何らかの事情で物件を売却しなければならないこともあります。売却の際には、タイミングが重要になります。
不動産を売却するときには、仲介会社を通して買い手を探してもらう、または不動産会社に直接買ってもらう方法があります。
一般的に、仲介会社を通すのは、ある程度の価格を見積もって、買い手がつくまでじっくり待つ、時間に余裕のある場合です。不動産会社に直接売るのは、売却価格にこだわらず、早く売りたい場合です。
誰でも、できるだけ高く売りたいと思いますよね。
しかし、査定額が高いからといって、安易に専任媒介契約を結ぶのは危険です。なかには、相場に見合わない査定金額を提示してでも、専任契約を結ぼうとする会社もあります。
結局は、査定金額では売れず、売却価格を下げることになり、最終的には相場を下回るまで買いたたかれてしまうこともあります。
不動産投資では、物件の購入から売却に至るまで、それぞれ失敗リスクが潜んでいますので、しっかりと学んでおきましょう。
